LA RIFORMA DELLA NORMATIVA CONDOMINIALE

La disciplina del condominio era contenuta in pochi articoli del codice civile e risaliva ad oltre 70 anni fa; nel frattempo, le figure del condominio, dei condòmini e dell’amministratore si erano trasformate.riforma

Quanto al condominio si erano delineate nuove realtà anche edilizie – si pensi al condominio parziale, al cd. supercondominio ed alla multiproprietà –, ed il legislatore era intervenuto con leggi speciali per disciplinarne alcuni aspetti salienti (si pensi alla normativa sui parcheggi, sulle barriere architettoniche, sul risparmio energetico, sulle antenne, sulla privacy, ed altro).

L’amministratore era stato a sua volta gravato di nuovi doveri (si pensi alla normativa in tema di sicurezza degli impianti, alla tutela della salute sul luogo di lavoro, all’espletamento degli adempimenti fiscali) per la tutela di interessi che travalicano quelli della compagine condominiale.

Lo stesso rapporto tra condomini era mutato: non più mere relazioni tra proprietari, ma tra persone coabitanti il medesimo stabile (si pensi alla possibilità dell’inquilino di partecipare alle assemblee condominiali nei casi di legge) in quanto luogo in cui si esplica la personalità dell’individuo.

La Giurisprudenza, poi, aveva provveduto a risistemare tante tematiche: la natura parziaria delle obbligazioni assunte dal condominio con i terzi (2008); la forma dell’atto di impugnazione delle delibere (2011); la nominabilità delle società ad amministratore (2006); la non necessità della unanimità per l’approvazione delle tabelle millesimali (2010); il rapporto tra opposizione ad ingiunzione ed impugnazione della delibera (2009); nonché la necessità di autorizzazione alla costituzione in giudizio dell’amm.re per le materie che esorbitano dalla sue attribuzioni (2010).

Era quindi inevitabile una riforma, arrivata con la Legge 11/2/2012, n.220, entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Ad eccezione di una vera e propria “rivoluzione” in materia di maggioranze assembleari che pare essere passata inosservata ai più, ed altre modifiche varie, nonostante i proclami nessuno stravolgimento in realtà è avvenuto, trattandosi  per lo più di istituti e regole che avevano già raggiunto la tipizzazione giurisprudenziale (cioè, di regole da tempo applicate nelle aule di giustizia che il legislatore si è limitato a recepire).

D’altro canto, tutti i nuovi doveri addossati all’amministratore già facevano parte del bagaglio professionale di ogni buon amministratore, che già era costretto dalle esigenze dell’attività a fare quello che oggi è imposto per legge (e cioè, per esempio, curare l’anagrafe condominiale ovvero utilizzare un c/c bancario, e quant’ altro).

Di seguito riportiamo il testo previgente del codice e la riforma.

La disciplina vigente è quella caratterizzata dal color blu.

                    Il Responsabile Scientifico e Direttore del Centro Studi Nazionale

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Commenti

  1. says

    spett.le associazione, vorrei sapere che maggioranze servino per deliberare la messa in opera di un ascensore nel cortile condominiale dove non ci sono parcheggi ma è uno spazio aperto.
    Il condomino dell’ultimo piano sarebbe anche disposto ad accollarsi la spesa per intero, però mi chiede quale maggioranza serve per autorizzare l’installazione.
    Tutta la struttura sarebbe distante dal corpo fabbricato (e quindi relative finestre) di oltre 2m ed è tutta in cristallo trasparente.
    Ringrazio e porgo cordiali saluti

  2. teamACAI says

    Egregio Utente,
    l’installazione di un ascensore costituisce innovazione diretta -di per sé- alla eliminazione delle barriere architettoniche, e ciò indipendentemente dalla presenza di disabili nell’edificio, e quindi è comunque agevolata.
    Essa è vietata solo se reca pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ovvero ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
    Il riformato art. 1120 comma 2 c.c. stabilisce che per le relative delibere assembleari è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. e cioè sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
    A parte il rispetto delle norme di sicurezza, del decoro architettonico e dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune, quindi, dette delibere costituiscono di per sé innovazioni dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche, per le quali è sufficiente l’approvazione a maggioranza dei condomini.
    saluti
    teamACAI

  3. Nicoletta Corbellari says

    Buongiorno nel mio condominio sito a milano è in vigore un regolamento degli anni 70 che limita il gioco dei bambini ad alcune porzioni di spazi comuni(parte del giardino, sala giochi ma non androne condominiale). Vorrei sapere se questo regolamento è ancora legittimo in quanto priva alcuni condomini(bambini) del pieno godimento degli spazi comuni.

  4. teamACAI says

    Gentile Nicoletta,
    direi di sì; rientra nei poteri dell’assemblea regolamentare l’uso delle parti comuni.
    Sarebbe nullo ove vi sia un divieto assoluto, ma così non è, per cui ritengo tale clausola di per sé perfettamente legittima.
    Migliori Saluti
    avv. Danilo Corona

  5. Alessandro Bernasconi says

    buongiorno,

    stavo leggendo il testo che è allegato, ma l’art. 66 d.a.c.c. al sesto comma, adesso (dal 2020) non autorizza anche la possibilità di fare riunioni a distanza previa l’autorizzazione della maggioranza dei condomini? grazie e buon lavoro

  6. Alessandro Bernasconi says

    buongiorno,

    altro quesito: un condominio ha il regolamento condominiale e le tabelle millesimale allegate un atto notarile (relativo allo scioglimento di una comunione più ampia) a approvate all’unanimità.
    All’art. 4 del regolamento si dice” il valore delle rispettive quote di proprietà dei singoli partecipanti alla comunione è espresso in millesimi nelle tabelle allegate al presente regolamento. Nella proporzione ivi i indicata i condomini contribuiscono alle spese tutte per le riparazioni ordinarie e straordinarie ecc….” Questo regolamento e soprattutto le tabelle non sono contrattuali e non necessitano di approvazioni all’unanimità in quanto non derogano al c.c., giusto?
    Posso far fare una revisione alla tabelle (con le maggioranze 1136 2 comma) quando un’unità immobiliare prima classificata come magazzino è stata trasformata in locale commerciale (da Cat. C-2 a cat. C-1) con ingresso da un parco pubblico e all’interno del condominio altre due unità immobiliari sono state suddivise ciascuna in altri due appartamenti ciascuno (cioè due appartamenti grandi sono diventati quatto trilocali)?
    grazie per l’attenzione

  7. teamACAI says

    Salve,
    abbiamo trattato la questione in questo ns. articolo.
    Se si è certi che le TTMM non derogano i criteri di legge, esse non sono certamente contrattuali ma, per l’appunto, di legge. In tal caso sono modificabili dall’assemblea con la maggioranza da Lei indicata.
    Quanto al diritto del singolo ad ottenerne la revisione in forma anche coattiva, devono ricorrere le condizioni di cui alll’art.69 d.a.c.c., per cui occorre trattarsi di una modifica importante che abbia alterato per più del 20% le carature millesimali di almeno un condomino; è discusso se il cambio di destinazione d’uso comporti il diritto alla revisione giudiziaria (potrebbe sempre farsi quella volontaria dell’assemblea), in quanto non rientra tra i casi di cui all’art.69 d.a.c.c..
    Migliori saluti e Grazie per averci contattato
    avv. Danilo Corona

  8. teamACAI says

    Salve,
    si, certamente.
    L’articolo si riferisce solo al testo della riforma di cui alla legge 220/2012.
    Migliori saluti e Grazie per averci contattato
    avv. Danilo Corona

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