Con recente sentenza (n. 4127 del 02-03-2016) la Cassazione conferma l’esistenza ed il funzionamento del condominio parziale.
Il caso: una condomina, proprietaria di un cortile adiacente la palazzina condominiale insieme ad un ristretto numero di altri condomini, impugna una delibera assembleare dell’ente di gestione che aveva ripartito una spesa relativa al cancello di accesso a tale cortile tra i predetti comproprietari, lamentando essere il cortile un bene in comunione e non in condominio.
La questione giunge alla Suprema Corte la quale si pronuncia dicendo che ” … il cortile condominiale è definito dall’art. 1117, n. 1 c.c. bene di proprietà comune, in quanto dotato di una attitudine funzionale al servizio dello stabile condominiale nella sua interezza; la proprietà dello stesso in capo ad alcuni soltanto dei condomini implica che quell’area sia asservita non già all’edificio nel suo complesso, ma alle sole porzioni nella proprietà esclusiva dei soggetti che hanno la comproprietà del cortile. Pertanto, il fatto che un bene, rientrante tra quelli di cui all’art. 1117, appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che è pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorché limitato) e le singole unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva: in tal caso, infatti, deve presumersi che la proprietà comune serva quelle individuali, né più né meno come il bene condominiale serve le proprietà di tutti i condomini. Come si è detto, un cortile assoggettato alla parte dell’immobile che comprende le porzioni in proprietà esclusiva di un numero limitato di condomini è, in base alla previsione dell’art. 1123, 3 °co. c.c., un bene soggetto al regime del condominio parziale. Il profilo funzionale che lega il bene ad alcune soltanto delle proprietà individuali non vale, dunque, a sottrarre lo stesso al regime di contitolarità proprio del condominio, anche se in questo caso opera una diversa modulazione dell’ambito soggettivo di quella contitolarità. Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363).
Il testo integrale della sentenza è consultabile qui.
(8 m.ti w-l)
TEAMACAI
È ipotizzabile la nomina di un amministratore del condominio parziale? Potrebbe vantare i poteri previsti dalla legge (naturale con riferimento allo stesso condominio parziale) anche in termini di rappresentanza?
Egr. Utente,
la risposta è negativa per la seconda domanda (rappresentanza); la prima potrebbe trovare risposta positiva se il condominio parziale avesse dimensioni tali da giustificare una sua individuazione tributaria, con un proprio codice fiscale, ma nella stragrande maggioranza dei casi ciò non accade.
Migliori saluti
TEAMACAI
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sono semplice cittadino e ho sempre pensato che quando si crea un condominio e si calcolano i millesimi
di proprietà rispettando le relative tabelle di calcolo, cioè riguardanti le singole unità immobiliari, la loro
consistenza, la loro esposizione, i loro servizi esclusivi ecc.ecc.; non ci fosse, una volta approvata la tabella
millesimale dall’assemblea, nulla da eccepire, pertanto parlando oggi di codominio parziale si crea soltanto
confusione e motivo di lavoro per avvocati, a scapito sempre del cittadino comune. Scusate la semplicità
della mia osservazione, ma io preferisco poche parole e chiare, alle dissertazioni pompose.