Codice deontologico

PREAMBOLO

L’amministratore socio ACAI (da ora in poi Amm.re) esercita la propria attività professionale in autonomia ed indipendenza al fine di salvaguardare i diritti e gli interessi dei condomini ove non in contrasto con l’interesse del condominio, garantendo l’osservanza delle leggi. Le norme deontologiche sono essenziali per la realizzazione e la tutela della legge, degli interessi dei condòmini e del condominio, nonché degli scopi di ACAI.

Ai sensi dell’art. 71-bis. d.a.c.c. possono essere soci ACAI e svolgere l’incarico di Amministratore di condominio solo coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società; in tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a)b)c)d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico e la decadenza da ACAI.

TITOLO I – PRINCIPI GENERALI

Art. 1 – ­Ambito di applicazione.

Le norme di cui al presente codice si applicano a tutti quelli che siano Praticanti Soci ACAI, ovvero Soci ACAI, in forma singola ovvero associata, nei loro reciproci rapporti e nei confronti dei terzi, nonché a tutti coloro di cui questi si avvalgano nella loro attività. Il rispetto di tale norme è obbligatorio per tutti i soci ACAI.

Art. 2 –Potestà disciplinare.

Spetta al Direttivo Nazionale di ACAI la potestà di infliggere sanzioni adeguate e proporzionate alla violazione delle presenti norme deontologiche. Tali sanzioni sono: il richiamo, la censura, l’ammonimento e l’espulsione da ACAI. Esse devono essere adeguate alla gravità dei fatti e tener conto della reiterazione dei comportamenti nonché delle circostanze che hanno concorso a determinare l’infrazione. La pubblicazione di tali sanzioni avverrà a cura di ACAI anche presso le competenti zone territoriali per l’opportuna conoscenza dei condomini.

Art. 3 – Doveri di trasparenza, probità, dignità e decoro.

L’Amm.re deve ispirare la propria condotta all’osservanza dei doveri di trasparenza, probità, dignità e decoro. Anche al di fuori dell’esercizio della professione ha il dovere di comportarsi in modo tale da non compromettere la fiducia che i terzi debbono avere nella sua capacità di adempiere i doveri professionali e nella dignità della professione. Chiunque riporti una condanna penale per reati contro il patrimonio, anche se il reato andasse di poi prescritto nelle more del processo, con conseguente assoluzione, non può comunque essere iscritto ad ACAI, qualunque sia l’entità della pena inflitta.

Art. 4  Doveri di lealtà, correttezza e diligenza.

L’Amm.re deve svolgere la propria attività professionale con lealtà e correttezza verso i propri amministrati, ed adempiere i propri doveri professionali con la massima diligenza.

Art. 5 –Dovere di segretezza.

L’Amm.re deve mantenere il segreto su tutte le informazioni a lui fornite dalla parte amministrata o di cui sia venuto a conoscenza in dipendenza dell’incarico; è tenuto al dovere di segretezza e riservatezza anche nei confronti degli ex clienti. L’Amm.re è tenuto a richiedere il rispetto del segreto professionale anche ai propri collaboratori e dipendenti. Costituiscono eccezione i casi in cui la divulgazione di alcune informazioni relative alla parte assistita sia necessaria: a) per lo svolgimento delle attività di amministrazione; b) in un procedimento giudiziario o amministrativo per la difesa degli interessi dell’assistito ovvero del condominio; c) in tutti i casi in cui sia imposta dalla legge. In tali casi, la divulgazione dovrà essere limitata a quanto strettamente necessario per il fine tutelato.

Art. 6  Dovere di indipendenza.

Nell’esercizio dell’attività professionale l’Amm.re ha il dovere di conservare la propria indipendenza e difendere la propria libertà da pressioni o condizionamenti esterni. L’Amm.re non deve tener conto di interessi riguardanti la propria sfera personale in contrasto con quelli dei condomini.

Art. 7 – Dovere di competenza.

L’Amm.re deve valutare, per il caso di questioni di particolare impegno e complessità, l’opportunità della integrazione della attività -o la sostituzione- con altro professionista.

Art. 8  Dovere di aggiornamento professionale.

E’ dovere dell’Amm.re curare costantemente la propria preparazione professionale, conservando e accrescendo le proprie conoscenze. L’Amm.re realizza la propria formazione permanente con lo studio individuale e la partecipazione a iniziative culturali in campo giuridico, contabile, amministrativo e fiscale, partecipando ai momenti formativi organizzati da ACAI.

Art. 9 – Dovere di evitare incompatibilità.

E’ dovere dell’Amm.re evitare situazioni di incompatibilità ostative alla permanenza in ACAI e, comunque, nel dubbio, richiederne il parere. L’Amm.re non deve porre in essere attività commerciale in potenziale contrasto con gli interessi dei propri assistiti.

Art. 10 –Informazioni sull’attività professionale.

L’Amm.re può dare informazioni sulla propria attività professionale. Il contenuto e la forma dell’informazione devono rispondere a criteri di trasparenza, veridicità e correttezza e non può avere ad oggetto notizie riservate o coperte dal segreto professionale. Quanto alla forma e alle modalità, l’informazione deve rispettare la dignità e il decoro della professione.

Art. 11 ­– Divieto di accaparramento di clientela.

L’Amm.re non deve corrispondere ad un collega, o ad un altro soggetto, un onorario, una provvigione o qualsiasi altro compenso quale corrispettivo per la presentazione di un condominio. Costituisce infrazione disciplinare l’offerta di omaggi o prestazioni a terzi ovvero la corresponsione o la promessa di vantaggi per ottenere incarichi.

Art. 12 – Divieto di uso di espressioni sconvenienti od offensive.

Indipendentemente dalle disposizioni civili e penali, l’Amm.re deve evitare di usare espressioni sconvenienti od offensive nei confronti dei colleghi, dei clienti e dei terzi.

 TITOLO II – RAPPORTI CON L’ASSOCIAZIONE

Art.13 – Diritto all’uso del Logo dell’associazione.

L’Amm.re può utilizzare nella targa, corrispondenza ed altro il logo e la denominazione di ACAI rispettando forma e colori, purché in permanenza del rapporto associativo.

Art.14 – Dovere di reperibilità.

L’Amm.re deve senza ritardo comunicare all’associazione ogni variazione dei propri recapiti telefonici come di domicilio professionale. Ove organizzato in maniera stabile e professionale, deve garantire periodi (comunque non superiori a due settimane lavorative) di formazione professionale presso di sé, concorrendo a curare la formazione dei nuovi associati.

Art.15 – Dovere di riservatezza.

Cessato il rapporto associativo, l’Amm.re deve astenersi dal fornire informazioni ad altre associazioni di categoria sull’organizzazione, progetti formativi e quant’altro riferito ad ACAI.

Art. 16 – Dovere di collaborazione.

L’Amm.re ha il dovere di collaborare con il Direttivo Nazionale di ACAI per l’attuazione delle finalità istituzionali osservando scrupolosamente il dovere di verità. Qualora il Direttivo richieda all’iscritto chiarimenti, notizie o adempimenti in relazione ad un esposto presentato da una parte o da un collega tendente ad ottenere notizie o adempimenti nell’interesse dello stesso reclamante, la mancata sollecita risposta dell’iscritto costituisce illecito disciplinare.

TITOLO III – RAPPORTI CON I COLLEGHI

Art. 17 – Rapporto di colleganza.

L’Amm.re deve mantenere nei confronti dei colleghi, appartenenti o meno ad ACAI, un comportamento ispirato a correttezza e lealtà. Ove interpellato per una richiesta di incarico amministrativo per un immobile gestito da altro amm.re ACAI, non può presentare la propria offerta senza aver preventivamente informato tale amm.re. Non deve esprimere pareri ovvero verificare la contabilità delle precedenti amministrazioni ove queste siano state regolarmente approvate, e comunque senza specifico incarico in tal senso ricevuto dalla assemblea condominiale.

Art. 18 – Rapporto di colleganza e dovere di buona e diligente amministrazione.

Nell’attività professionale l’Amm.re deve ispirare la propria condotta all’osservanza del dovere di buona amministrazione; è tenuto a rispettare la puntualità in ogni occasione di incontro con i condomini. L’Amm.re che riceva l’incarico da un condominio è tenuto a comunicare tempestivamente con mezzi idonei al collega, già nominato, l’incarico ricevuto e, senza pregiudizio dei diritti del condominio, deve raccomandare al condominio stesso di provvedere  al pagamento di quanto è dovuto al precedente amministratore per l’attività professionale eventualmente già svolta ed il rimborso di eventuali anticipazioni di questi.

Art. 19  Rapporti con i collaboratori dello studio.

L’Amm.re deve consentire ai propri collaboratori di migliorare la preparazione professionale, compensandone la collaborazione in proporzione all’apporto ricevuto.

Art. 20 ­ Notizie riguardanti il collega

L’Amm.re deve astenersi dall’esprimere apprezzamenti denigratori sull’attività professionale di un collega.

Art. 21 ­ Sostituzione del collega nell’attività di amministrazione.

Nel caso di sostituzione di un collega nel corso di un’amministrazione, per revoca dell’incarico o rinuncia, il nuovo Amm.re dovrà rendere nota la propria nomina al collega sostituito, adoperandosi perché siano soddisfatte le legittime richieste per le prestazioni svolte. L’Amm.re sostituito deve adoperarsi affinché la successione nel mandato avvenga senza danni per il condominio, fornendo al nuovo amministratore tutti gli elementi per facilitargli la prosecuzione della amministrazione.

TITOLO  IV – RAPPORTI CON I CONDOMINI ED IL CONDOMINIO

Art. 22  Rapporto di fiducia.

Il rapporto con i condomini è fondato sulla fiducia. L’Amm.re deve astenersi dallo stabilire con i condomini rapporti di natura economica, patrimoniale o commerciale che possano influire sul rapporto professionale.

Art. 23 – Autonomia del rapporto.

L’Amm.re ha l’obbligo di difendere gli interessi dei condomini e del condominio nel miglior modo possibile nei limiti del mandato e nell’osservanza della legge e dei principi deontologici. L’Amm.re non deve consigliare attività inutilmente gravose, né suggerire comportamenti, atti o negozi illeciti, fraudolenti o colpiti da nullità. L’Amm.re deve rifiutare di prestare la propria attività quando dagli elementi conosciuti possa fondatamente desumere che essa sia finalizzata alla realizzazione di una operazione illecita, anche se si tratti di mettere in esecuzione una delibera dell’assemblea dei condòmini, ove questa risulti palesemente contraria alla legge, all’ordine pubblico ed al buon costume. L’Amm.re deve senza indugio agire contro i condomini e contro terzi per la tutela dei diritti del condominio.

Art. 24 – Obbligo di Trasparenza.

L’Amm.re ha l’obbligo di presentare ai condomìnii, in sede di presentazione del proprio preventivo di amministrazione, i certificati attestanti l’assenza di protesti ed il casellario nullo, nonché, su richiesta dei condomini, gli attestati degli studi compiuti e quant’altro attesti la partecipazione ad ACAI; in alternativa, deve autocertificare la presenza di tali documenti, che dovranno poi essere esibiti successivamente a semplice richiesta. Ha l’obbligo di presentare un preventivo il più possibile analitico e dettagliato, anche seguendo i modelli predisposti da ACAI. Deve inoltre redigere il rendiconto consuntivo senza indugio una volta arrivata la scadenza annuale, contemperando le esigenze dei condomìnii con quelle derivanti dalla propria organizzazione lavorativa; può procrastinare la presentazione di tale rendiconto per non oltre sei mesi solo in caso di condomìnii numerosi ovvero suoi impedimenti personali. Deve evitare di operare conteggi di dare ed avere in sede di cd.passaggio di consegne, essendo sempre tenuto alla rendicontazione al proprio condominio mandante.

Su richiesta del condominio, deve attivare un sito internet per consentire ai condomini di conoscere le proprie situazioni contabili nonché tutti i documenti di rilievo condominiale. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve affiggere l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici a sé riferiti.

Art. 25 – Obbligo di Massima diligenza.

L’Amm.re deve attenersi nei rapporti con i condomini ad un comportamento improntato alla civiltà, cortesia e trasparenza; nel caso ne sia richiesto un intervento in questioni tra condomini, è tenuto alla più assoluta imparzialità; deve custodire la documentazione e compilare i registri in maniera esatta ed veritiera, e deve fornire, ove richiesto, a spese del richiedente copia di ogni documento in sue mani di natura condominiale. Scaduto il mandato, deve immediatamente rimettere documenti e danaro condominiale, ancorché possa vantare crediti verso il condominio.

Art. 26  Gestione di denaro.

L’Amm.re deve comportarsi con puntualità e diligenza nella gestione del denaro ricevuto dai propri assistiti, ed ha l’obbligo di renderne sollecitamente conto. Costituisce infrazione disciplinare trattenere oltre il tempo strettamente necessario le somme ricevute per conto della parte assistita. L’Amm.re deve aprire un conto corrente intestato al condominio per ognuno di esso, comunicandone i relativi dati ai condomini. Su tale c/c deve effettuare le operazioni (entrate/uscite).

Art. 27 – Restituzione di documenti.

L’Amm.re è in ogni caso obbligato a restituire senza ritardo alla parte assistita la documentazione dalla stessa ricevuta per l’espletamento del mandato quando questa ne faccia richiesta. L’Amm.re può trattenere copia della documentazione, senza il consenso della parte assistita, solo quando ciò sia necessario ai fini della liquidazione del compenso. Deve procedere al cd. passaggio di consegne entro il termine massimo di 30 giorni dalla richiesta fattane dall’amministratore subentrante.

Art. 28 – Richiesta di pagamento.

L’Amm.re deve chiedere compensi commisurati alla quantità e complessità delle prestazioni richieste per lo svolgimento dell’incarico. E’ fatto divieto di amministrare immobili a prezzo irrisorio.

Art. 29 – Azioni contro la parte assistita per il pagamento del compenso.

L’Amm.re può agire giudizialmente nei confronti della parte assistita per il pagamento delle proprie prestazioni professionali, previa rinuncia all’incarico e la presentazione del rendiconto.

Art. 30 ­ Rinuncia al mandato.

L’Amm.re ha diritto di rinunciare al mandato per giusta causa e dimettersi. In caso di rinuncia al mandato l’Amm.re deve dare alla parte assistita un preavviso adeguato alle circostanze, e deve informarla di quanto è necessario fare per non pregiudicarne l’amministrazione. Qualora la parte assistita non provveda in tempi ragionevoli alla nomina di un altro amministratore, l’Amm.re non è responsabile per la mancata successiva amministrazione, pur essendo tenuto ad informare la parte delle comunicazioni che dovessero pervenirgli. Deve però ricorrere al Tribunale per la nomina di un nuovo amm.re nel caso in cui si debba ritenere che il ritardo nella nomina possa comportare un grave pregiudizio per la sicurezza e la stabilità dell’edificio. In ogni caso di cessazione deve consegnare quanto prima tutta la documentazione ed ogni altro bene condominiale e compiere gli atti indifferibili la cui mancata realizzazione sarebbe di nocumento al condominio stesso.

Art. 31 – Rapporti con l’assemblea.

Salvo richiesta dei condomini, l’amm.re deve evitare di fissare le date delle assemblee in orari impraticabili o notturni, ovvero in giornate di festività; deve inoltre evitare di fissare il luogo delle adunanze in modo da rendere impossibile ovvero difficile il suo raggiungimento da parte di uno come di tutti i condomini stessi. Anche laddove sia vietato dal regolamento di condominio l’assunzione da parte sua della qualità di Presidente ovvero Segretario dell’Assemblea, deve essere sempre presente nella adunanze anche se solo al fine di consentire agli astanti la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto e coadiuvarli nella compilazione del verbale.

Art. 32 – Tenuta e cura dei registri.

L’amm.re deve curare con scrupolo la tenuta dei registri di legge. In particolare, deve evitare che vadano smarriti i documenti attestanti la regolare convocazione dei condomini alle assemblee, le deleghe esibite, i documenti prodotti dai condomini o comunque approvati dall’assemblea, i verbali ove non redatti direttamente sul registro ma su fogli a parte. E’ vietato redigere un verbale in maniera non contestuale alla assemblea. Costituisce grave violazione disciplinare la modifica, anche in minima parte, dei verbali assembleari una volta chiusa l’adunanza.

Art. 33 – Sicurezza dell’immobile.

L’amm.re ha l’obbligo di formare, ove il condominio ne sia privo, un fascicolo del fabbricato in cui vengano conservati tutti i documenti finalizzati a garantire la sicurezza nel condominio. In caso di impianti non a norma, deve ad ogni assemblea porre all’ordine del giorno la questione della messa in sicurezza degli impianti affinché il condominio possa deliberare al riguardo.

TITOLO V – RAPPORTI CON I TERZI

Art. 34 – Rapporti con i terzi.

L’Amm.re ha il dovere di rivolgersi con correttezza e con rispetto nei confronti del proprio personale dipendente e di tutte le persone in genere con cui venga in contatto nell’esercizio della professione.

 Art. 35 ­– Obbligo di provvedere all’adempimento delle obbligazioni assunte nei confronti dei terzi.

L’Amm.re deve provvedere regolarmente all’adempimento delle obbligazioni assunte nei confronti dei terzi. L’inadempimento ad obbligazioni estranee all’esercizio della professione assume carattere di illecito disciplinare, quando, per modalità o gravità, sia tale da compromettere la fiducia dei terzi nella capacità dell’Amm.re di rispettare i propri doveri professionali.

 Art. 36  Divieto di interessenza.

LAmm.re non può avere interessi in imprese produttrici e/o commerciali che svolgano attività al servizio del soggetto amministrato, né può percepire, oltre a quelli stabiliti dall’assemblea condominiale, compensi ulteriori da terzi o trarre altrimenti vantaggio in relazione agli atti compiuti in esecuzione dell’incarico conferitogli. Nei rapporti con i terzi e fornitori deve perseguire solo l’interesse della collettività condominiale; deve inoltre astenersi dal ricevere somme o regalie sotto qualsiasi forma.

TITOLO VI – NORME DI CHIUSURA

Art. 37 – Rinvio alle leggi vigenti.

Per quanto dal presente codice non espressamente previsto, si rinvia alle normativa di legge vigente; in particolare, costituisce grave violazione disciplinare il mancato rispetto dei principi di cui agli artt. 1129 e 1130 del codice civile e delle normative poste in materia di sicurezza e di tutela del lavoro.