DECORO NON ALTERABILE SU LICENZA ASSEMBLEARE

Allorché una clausola del regolamento imponga il consenso preventivo dell’amministratore o dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell’edificio, pur dovendosi riconoscere all’assemblea stessa, nell’esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare ex post le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l’interesse processuale di
ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell’assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l’assemblea.

… è vero che all’assemblea debba essere data facoltà, nell’esercizio dei suoi poteri di gestione, altresì di ratificare o convalidare ex post le attività che siano state compiute dall’amministratore o dai singoli condomini in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione. Tuttavia, l’elaborazione della giurisprudenza …. ha altresì spiegato come le modificazioni apportate da uno dei condomini, nella specie alle parti comuni, in assenza della preventiva autorizzazione prevista dal regolamento di condominio, connotano potenzialmente tali opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico dell’edificio e configurano l’interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune. Né tale interesse può poi ritenersi ex se escluso dall’ammissibilità di una postuma convalida da parte dell’assemblea (così Cass. Sez. 2, 09/06/1988, n. 3927), dovendo perciò riconoscersi ai condomini assenti o dissenzienti la legittimazione ad impugnare la delibera assembleare di “autorizzazione successiva” alla modifica ove essa risulti comunque lesiva del decoro architettonico dell’edificio, non dando ciò luogo ad un sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini.
Nel caso di esecuzione di opere e lavori lesivi del decoro dell’edificio condominiale o di parte di esso, ciascun condomino ha, infatti, il diritto di chiedere ed ottenere la demolizione delle opere illegittimamente eseguite, esulando comunque dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini – né potendo attribuirla il regolamento condominiale, alla stregua dell’art.1138, comma 4, c.c. – la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale (Cass. Sez. 2, 15/01/1986, n. 175). Il decoro architettonico, che caratterizzi la fisionomia dell’edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cass. Sez. 2,
04/04/2008, n. 8830). E, se è effettivamente consolidata l’interpretazione secondo cui il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può  estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea dei condomini, è anche certo che la verifica di legittimità postulata dall’art. 1137 c.c. non esclude la necessità di un accertamento della situazione di fatto che è alla base della determinazione collegiale, allorquando tale accertamento costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza della delibera alla legge (arg. da Cass. Sez. 2, 07/07/1987, n. 5905)

In buona sostanza, se il decoro architettonico è un bene comune appartenente a tutti, non può la sola maggioranza autorizzarne una sua violazione, ragion per cui il singolo condomino resta libero di agire per far valere tale lesione nonostante il deliberato condominiale.