COME SI CALCOLA IL NUMERO DEI CONDOMINII DOPO LO SCIOGLIMENTO?

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Questo argomento contiene 4 risposte, ha 4 partecipanti, ed è stato aggiornato da angelo inno angelo inno 2 anni, 6 mesi fa.

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  • #6328
    angelo inno
    angelo inno
    Partecipante

    Salve a tutti.

    Volevo avere dei chiarimenti sulla seguente questione:

    Condominio caratterizzato da 2 distinti corpi di fabbrica denominati “palazzina 1” (servita da “scala” C e D) e “palazzina 2” (servita da “scala” A e B). Le singole scale di ciascun corpo di fabbrica sono tra loro separate e ognuna di esse ha un accesso ad androne proprio. Ciascuna di esse è dotata di proprie scale, ascensore e contatori Enel.
    Ad una prima sommaria verifica sembrerebbe che i corpi di fabbrica sono asserviti da:
    – unico contatore AQP e relative diramazioni;
    – cortile comune dotato di cancello;
    resta tuttavia da verificare se il lastrico solare è unico per ciascun corpo di fabbrica e se anche l’impianto è comune ai corpi di fabbrica.
    Una delle predette scale ha chiesto ex art 66 disp.att. c.c. la convocazione dell’assemblea al fine di potersi “distaccare dall’amministratore per la gestione delle utenze dello stabile“. Stando anche alle sentenze in materia, sembra pacifico che ai fini dello scioglimento (ex artt. 61 – 62 disp. att. c.c.) del condominio con conseguente formazione di singoli condominii, non sia sufficiente una semplice esigenza di autonomia di gestione e amministrativa ma occorre che l’edificio o il gruppo di edifici “si possa dividere in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi“.
    A questo punto, proprio in ordine al requisito dell’autonomia richiesto dalla norma, se si volesse procedere allo scioglimento del condominio e alla formazione di condomini separati, con probabile evidenza residuerebbero dei beni comuni a entrambi i corpi di fabbrica e alle relative scale (contatore acqua e relative diramazioni, cortile comune e, eventualmente, lastrico solare e impianto fognario).
    La mia domande sono:
    1) le parti comuni restanti sarebbero costitutive di supercondominio?
    2) se i corpi di fabbrica sono solo due, ove ciascuno di essi avesse in comune le fondazioni, il lastrico solare e pareti perimetrali possono venire a sussistere, senza supporre modifiche innovative, 4 condomini (uno per scala) + supercondominio per le restanti parti comuni? Oppure si dovrebbe ipotizzare lo scioglimento del condominio con formazione di 2 condomini (uno per corpo di fabbrica) ciascuno con due distinte scale da intendersi a loro volta come condomini parziali + supercondominio per le restanti parti comuni?

    Grazie a chi vorrà rispondere

  • #6426
    alessandra leone
    alessandra leone
    Moderatore

    immaginando sulla base di quanto da te scritto, ritengo che la via più naturale sia quella di separare i due corpi di fabbrica in due condominii separati ed ogni scala di ciascun corpo di fabbrica sarà condominio parziale. In questo modo rimarrebbero dei beni comuni e si dovrebbe anche attribuire un codice fiscale nuovo per il supercondominio che ne risulterebbe dopo la divisione. A meno che non sia possibile, attraverso delle opere edili, rendere autonomi e quindi raddoppiare gli impianti acqua e fogna ed il cortile comune. Quanto sia opportuno tutto questo, compreso lo scioglimento non so. Domanda da girare ai condomini che hanno velleità di autonomia.

  • #6429
    Stan Lee
    Stan Lee
    Partecipante

    In verità la risposta non può essere univoca, perché tutto dipende dalla volontà dei condomini una volta che sia stato deliberato lo scioglimento dell’unico condominio.
    Se, infatti, rimangono cose in comune, poiché ciò non è di ostacolo allo scioglimento, potrebbe essere ridondante anche la costituzione del supercondominio, che comunque comporta spese.
    Potrebbe cioè essere sufficiente deliberare lo scioglimento del condominio in due unitamente alle opere che separano gli impianti e quindo costituire due soli condomini, disciplinando le ulteriori parti che rimangono in comune (esempio cortile comune, recinzione e passi) come se fosse comunione, e non condominio.
    Ciò avrebbe l’innegabile vantaggio di eliminare spese ed attività (anche fiscali) davvero non necessarie.

  • #6439
    massimo diaco
    massimo diaco
    Partecipante

    Penso che nel deliberare lo scioglimento di un Condominio, vada comunque seguita, e mai derogata, la regola di ottimizzare al massimo costi e servizi, per garantire a tutti funzionalità e risparmio.
    Nel caso proposto, non prenderei nemmeno in considerazione l’eventualità di costituire quattro condomini con l’aggiunta del supercondominio: sarebbe un frazionamento eccessivo, inutile e dispendioso.
    Opterei decisamente per i due condomini, cercando poi diconcordare una disciplina delle parti che rimarrebbero in comune, al fine di evitare un aggravio dei costi dovuti alla costituzione del supercondominio.
    Se il tentativo dovesse fallire, si dovrà propendere, obtorto collo, anche per questa scelta.

  • #6445
    angelo inno
    angelo inno
    Partecipante

    Vi ringrazio per le risposte e per i suggerimenti.

    Concordo con l’ipotesi di separazione dei corpi di fabbrica in due condominii distinti, in quanto decisamente naturale.

    L’unico punto su cui nutro dei dubbi è il concetto di “costituzione” del supercondominio.
    La mia idea è che, in assenza di modifiche allo stato delle cose, le parti comuni restanti a seguito dell’eventuale scioglimento costituirebbero ipso facto il supercondominio in quanto, nel caso concreto, perdurerebbe un oggettivo rapporto di accessorietà con le unità immobiliari. Quindi penso che non potrebbe applicarsi la disciplina della comunione ma dovrebbe applicarsi quella del condominio e all’assemblea originaria spetterà di deliberare anche in ordine all’approvazione e alla ripartizione delle spese relative alle parti comuni residuate. Se così fosse occorrerà attribuire un codice fiscale al supercondominio e nominare un amministratore.

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