La Cassazione, con la sentenza n. 4489 pubblicata il 25 febbraio 2014, riprendendo altra più datata (Cass. n. 12596/02) ha stabilito che alle spese condominiali è applicabile la disciplina dell’art. 2948 comma 4, secondo il quale la prescrizione è di cinque anni per “…tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi“, proprio come accade con il pagamento, appunto periodico, delle quote delle spese condominiali, a carico di ogni singolo condomino.L’amministratore deve quindi esercitare l’azione contro i morosi entro il termine di cinque anni.
Cinque anni da quando?
La Cassazione citata afferma giustamente due principi, e cioè che:
a) la “…decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto, e tale delibera costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino”;
b) si deve escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti del condomìno, per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire ” un nuovo fatto costitutivo del credito”.
Ciò vuol dire che ogni delibera di approvazione del rendiconto di una gestione è titolo per il credito scaturente da quella gestione.
I saldi contabili delle precedenti gestioni, cioè, pur di norma richiamati nei rendiconti successivi, non fanno parte di tali ultimi rendiconti , ma di quelli precedenti, dalla cui data di approvazione decorrono i rispettivi 5 anni di prescrizione.
Sia il caso di di spese deliberate 10 anni fa;
lavori mai terminati e mai dichiarata fine dal committente che non era il condominio, o meglio fine lavori dichiarata e non riconosciuta; andati in causa poi chiusa in via transattiva; due tentativi nel corso degli anni di chiudere i lavori ma non si riesce perché sono stati effettuati coi soldi del condominio lavori sui balconi (completi, soletta, coibentazione, piastrelle, verniciatura ringhiere etc) e sulle persiane di proprietà private, di cui alcune sono state sostituite con altre nuove.
1) Da quando inizia la prescrizione per i condomini che si sono fatti rifare i balconi e le persiane “a loro insaputa”?
2) Come si fa a costringere il condominio a chiudere i lavori, calcolare i piano di riparto tenendo presente gli addebiti ai singoli?
(si tenga presente che il condominio sarebbe a credito dei condomini essendo stata chiuso il contenzioso con la ditta inadempiente, ma dovrebbe restituire a coloro che non avevano balconi e persiane sulla facciata interna quanto in più hanno pagato in termini di millesimi dato che tutti hanno pagato per millesimi di proprietà anche per beni di proprietà altrui.
So che c’era una sentenza di cassazione che parlava esattamente di “persiane” dichiarandole inequivocabilmente parti private, quindi anche in caso di causa civile non si corre rischio di compensazione spese essendo giurisprudenza consolidata. (giusto? vero?)
Stimato associato, queste le risposte:
1) se si è pagato qualcosa che non si doveva pagare, o per altri, si è tenuti a restituire entro 10 anni dal pagamento, quindi prescrizione ordinaria;
2) chiedi all’amm.re di convocare apposita assemblea al riguardo, anche più volte; se amm.re non convoca, procedi alla revoca giudiziaria, essendo una grave irregolarità; se la convoca, ma l’assemblea non vi provvede, puoi ricorrere al Tribunale in sede di volontaria giurisdizione ex art.1105 c.c.;
3) le persiane sono private.
saluti
avv. Danilo Corona