Dal combinato disposto degli artt. 1130, 1° comma, n.8), (l’amm.re deve … conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio) e 1129, 8° comma, (alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini… senza diritto ad ulteriori compensi), 1130, bis, 2° comma, c.c. (… Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione) risulta che l’amm.re è detentore qualificato e necessario di tutta la documentazione condominiale, contabile o meno, essendo tale detenzione indispensabile perché strumentale alla sua attività gestoria, e ne è custode, per cui in qualunque caso di perdita ne è responsabile.
Deve aggiungersi che tale detenzione si estende anche ad altri beni condominiali, quali, per esempio, le chiavi delle aperture condominiali, il timbro, danaro, etc. etc.
Poiché tale documentazione e i beni appartengono in proprietà ai singoli condòmini, tale detenzione deve cessare non appena si verifica una causa di cessazione del rapporto.
L’amm.re non può rifiutarsi di restituire tali beni pensando di ritenerli fino a quando il condominio non abbia pagato un eventuale debito esistente verso il medesimo (magari per anticipazioni effettuate); il rifiuto di restituire la documentazione, ancorché adducendo di vantare crediti non ancora soddisfatti, integra infatti un illecito, a volte anche penale essendo appropriazione indebita, e stravolge la vita condominiale, non potendo il subentrante amministrare.
L’amm.re uscente deve quindi far pervenire tempestivamente al subentrante tutto quanto in suo possesso, che detiene unicamente nella veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del condominio-mandante, anche perché il nuovo amm.re è tale dalla data della nomina assembleare, e non dalla data del cd. “passaggio di consegne”(Cass. 14599/2012).
A sua volta, il subentrante può agire giudizialmente nei confronti dell’amm.re uscente in caso di perdurante sua mancata consegna.
L’azione proposta nei confronti dell’amm.re cessato per ottenere la restituzione della documentazione e dei beni condominiali può essere esperita senza necessità di autorizzazioni assembleari, poiché integra un atto diretto alla tutela degli interessi dei condòmini rientrante nei limiti delle sue attribuzioni ex art.1130 cc, trattandosi di misure conservative sui beni comuni.
In termini processuali, la giurisprudenza prevalente riconosce all’amm.re subentrante il diritto di ricorrere al provvedimento di urgenza ex art. 700 cpc, anche se in alcuni tribunali va prevalendo di recente l’orientamento di concedere in tali casi dei decreti ingiuntivi di consegna provvisoriamente esecutivi.
Tale consegna avviene col rituale del cd. “Passaggio di consegne”.
(8 m.ti w-l)
Egregio Avv. Corona, mi permetto di chiederle un parere su una questione ordinaria che in situazioni normali sarebbe di facile risoluzione, ma in questo particolare momento assumere altra necessità. Sono subentrato a precedente amministratore il 28/02/2020, che alla prevista data di consegna del 09/03/2020, adducendo sue personali necessità documentali, ha stabilito nuova data al 24/03/2020. A seguire, la situazione Covid-19 è peggiorata ed il predetto in data odierna ha posposto nuovamente la consegna al 17/04/2020. Nel frattempo, con l’unica email del verbale di assemblea e tre bollette enel da pagare il 24/03/2020, inviate allo scrivente, nella necessità di utilizzare i conti correnti, sono riuscito solo oggi a far cambiare la firma di traenza e richiedere la revoca di firma e poteri al precedente amm.re, che rimane tuttavia ancora in possesso della carta di debito ( anche se in fase di blocco) dei c/c condominiali – uno ordinario e altro straordinario per lavori. Ritengo che, seppur apparentemente giustificabile, il precedente amm.re sia ricorso alla situazione coronavirus per dilatare ancora i termini stabiliti e porre in difficoltà l’attuale gestione, in ragione del fatto che il bilancio del predetto non è stato approvato per evidenti incongruenze contabili.
Ciò premesso, approfittando della Sua indiscussa esperienza, desidererei conoscere se ci sono ragionevoli “spazi di manovra” che potrei adottare, oltre a quelli da manuale, per evitare che approfittando ancora della situazione sanitaria attuale, questi protragga all’infinito la consegna documentale e metta in difficoltà la mia gestione, avendo in corso molteplici situazioni non gravi, ma comunque da stabilizzare. Nel ringraziarla per l’attenzione, colgo l’occasione di porgere i miei più cordiali saluti.
Stimato Associato,
è evidente il tentativo dell’ex amm.re di procrastinare il più possibile la consegna dei documenti per sistemare le sue “cosette”.
Io scindere tre piani: quello dei beni da consegnare subito; quello dei rapporti verso il precedente amm.re, e quello dei rapporti verso il condominio ed i suo fornitori.
Cominciando dal primo, è evidente che l’amm.re debba consegnare tutto quanto in suo possesso subito; ad ogni buon conto, vi sono beni che hanno una priorità:
1. tutti i registri dei verbali, con annessi regolamento e ttmm, e i rendiconti già approvati, e l’ultimo bilancio preventivo (questi ultimi sono reperibili comunque anche dai condomini più ordinati), nonché la documentazione relativa allo stato amministrativo dell’immobile (libretto ascensore, etc.), ed il registro di anagrafe condominiale (al momento, pur dovendo essere consegnati, il registro di contabilità e le ccdd pezze giustificative possono essere consegnate anche dopo);
2. contro l’amm.re precedente invierei un lettera di messa in mora, con obbligo alla riconsegna entro 10 gg., preannunciando ogni azione legale (ingiunzione per la riconsegna immediatamente esecutiva ovvero, in subordine, ricorso ex 702 bis cpc;
3. la soluzione verso i fornitori è semplice: deve innanzitutto accreditarsi presso l’A.D.E. modificando il codice fiscale del condominio e, quindi, aprire il cd. cassetto fiscale (dal quale verificherà se gli adempimenti sono stati fatti, quali e come), dallo stesso verificherà anche chi sono i fornitori, ai quali potrà chiedere copia del mastrino relativo al condominio per conoscere la situazione dei debiti condominiali da ogni singolo fornitore; ricostruito quindi il passivo, chiederà ai condomini di versare le quote condominiali a preventivo, di modo che dovrà pagare chi non prova di aver pagato.
Io farei da subito anche il registro anagrafe come Le abbiamo insegnato (visura catastale fabbricato e visure singoli immobili).
Tutte queste attività possono farsi senza spostarsi da casa, ma attraverso un dott. commercialista per il profilo fiscale, ed un geometra (abbonato al servizio Sister per quelli catastali).
Migliori Saluti
Avv. Danilo Corona
Egregio avvocato, ancora una volta non posso fare altro che ringraziarla della sua celere ed esaustiva risposta al quesito posto. Darò certamente corso alle iniziative che mi ha indicato.
Con la mia massima stima, le porgo Cordiali Saluti.
Ciao,
sono Bruno B., Vostro associato.
Vi scrivo questa mail in quanto mi trovo ad affrontare una situazione spinosa.
L’amministratore precedente non ha consegnato i bilanci dal 2015 al 2019. Le innumerevoli telefonate per sollecitare la consegna della documentazione contabile con il fine di redigere tali bilanci non hanno sortito effetto. Durante l’ultima telefonata, l’amministratore precedente, ha affermato che sarà lui a redigere i bilanci e vorrà portarli lui stesso all’assemblea, di persona appena terminati. Vi chiedo se è lecito che sia lui a redigere tali bilanci?, in quanto nutro la forte preoccupazione che non saranno pienamente veritieri, o spetta a me l’onere di redigerli? Nel caso dovesse, per legge, redigerli lui, potrò consigliare all’assemblea di non votarli prima che io abbia provveduto alla verifica degli stessi? Per quanto attiene alla notifica del cambio amministratore, devo notificarlo solo agli assenti all’assemblea o devo notificarlo a tutti, anche ai presenti? Certo di un Vostro interessamento, Vi saluto cordialmente. Bruno B.
Stimato associato,
innanzitutto leggi l’articolo, la domanda e la risposta sovrastanti, ed avrai già un primo quadro generale di come muoverti al riguardo.
Quanto alle domande, in verità quella della redazione dei bilanci necessiterebbe di una risposta molto articolata; tuttavia, basta per ora un consiglio: qualora il precedente amm.re volesse effettivamente fare quello che dice, personalmente glielo concederei, salvo avere ben chiaro il termine in cui dovrà compiere tale attività (che è ben possibile che non venga fatta mai); a tal riguardo, personalmente gli concederei del tempo (massimo un mese) per la redazione e la consegna dei rendiconti. Si tratta di motivo di opportunità per evitare il più possibile delle conseguenze giudiziarie, che hanno costi e tempi davvero importanti.
Quanto alla verifica dei suoi elaborati, l’assemblea è sovrana nelle sue decisioni ma, ancora una volta, ti consiglio di lasciare loro ampia libertà decisionale; tu potrai eventualmente verificare gli elaborati al momento in cui li consegnerà, dovendo tu convocare apposita assemblea per l’approvazione degli stessi, per cui avrai tempo per studiare le carte ancor prima dell’assemblea. I presenti sono già a conoscenza della tua nomina, per cui devi comunicare ciò solo agli assenti.
Poiché la situazione è in divenire, fai sempre riferimento a noi per ogni problematica futura.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Grazie per avermi risposto, però non mi basta: Quando dici: ” in verità quella della redazione dei bilanci necessiterebbe di una risposta molto articolata” di preciso cosa intendi? Vorrei sapere ciò che hai da dirmi, sarebbe molto illuminante per me.
Attendo Vs.
Bruno
Stimato Associato,
il discorso è molto articolato; ne ho parlato nel libro a mia firma e l’abbiamo trattato durante l’ultimo corso di aggiornamento, cui non hai preso parte perché sei un neo-iscritto all’associazione. Cercherò di essere sintetico: oggi il rendiconto è dichiaratamente condominiale (art.1130 bis c.c.), e non più del solo amm.re, per cui non è legato alla persona di un amm.re in particolare, sebbene -di regola- debba essere redatto da chi è in carica al termine dell’esercizio finanziario condominiale; la presentazione del rendiconto è preceduta dalla sua redazione, ma sono attività diverse; va presentato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio se chi lo presenta è lo stesso di chi l’ha redatta (n.10) art.1130 c.c.); se chi lo redige (o lo deve redigere) è persona diversa da chi lo deve presentare, allora il termine è annuale, e non più di soli 180 giorni (art.1130 c.c. n.1): questo spiega la diversa terminologia usata dall’art.1130 c.c. n.1) e n.10). Chi infatti subentra ad un amm.re potrebbe non essere in grado di redigere un rendiconto e presentarlo entro 180, magari perché è stato nominato in prossimità della scadenza o, semplicemente, l’ex amm.re non effettua il passaggio di consegne.
In virtù della mia esperienza ultraventennale in materia ti ho espresso il mio parere che ti consiglio caldamente di seguire.
Ci sono altri modi per rimediare, tra cui la possibile revisione del rendiconto. Per adesso, ti ribadisco il consiglio che ti ho dato; fai fare all’ex amm.re quello che dice di voler fare; potrai sempre sistemare dopo le cose che eventualmente non vanno.
Migliori Saluti
Avv. Danilo Corona
Stimatissima Associazione,
venivo nominato nuovo amministratore p.t. in seno alla recente assemblea, alla quale non si presentava l’amministratore uscente.
Comunicatomi il verbale da parte del Presidente dell’assemblea, e tenuto conto quanto sopra, è mia competenza avvertire l’amministratore uscente dell’intervenuta nomina, dichiarandogli di aver accettato l’incarico, con invito ad indicarmi altresì la data utile al fine del passaggio delle consegne, ma chiedo:
1) gli debbo notificare anche il verbale assembleare? Non vorrei che dica di non esser a conoscenza della nuova delibera;
2) l’occasione è utile per definire quale sia la data effettiva dalla quale decorre formalmente la mia carica come amministratore p.t.?
grazie
Stimato associato,
devi senz’altro notificargli in verbale, cui il precedente amm.re è tenuto a dare esecuzione; se sei stato nominato amm.re su preventivo da te presentato, senza riservarti la volontà di accettare successivamente alla nomina per verifiche varie, o addirittura manifestando da subito la tua volontà ad amministrare tout court, non v’è dubbio che la delibera valga come accettazione della tua proposta di amministrazione, per cui il contratto si è concluso non appena hai avuto conoscenza dell’intervenuta accettazione del tuo preventivo con la delibera in questione.
saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona