Nel caso in cui sia impugnata una deliberazione dell’assemblea dei condomini, la legittimazione spetta individualmente e separatamente a ciascuno dei dissenzienti e degli assenti, senza che sia necessario chiamare in causa gli altri (cfr. Cass. 12564/2002, per la quale La legittimazione a impugnare una deliberazione dell’assemblea dei condomini compete individualmente e separatamente ai dissenzienti e agli assenti -e anche ai consenzienti in tema di nullità-, e ognuno può promuovere l’azione contro il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri; cfr. altresì sent. n. 1331 del 2000, e n.2471 del 1985): dunque, certamente non si versa nella specie nell’ipotesi di un litisconsorzio necessario.
Quanto sopra in considerazione della natura di ente di gestione privo di personalità giuridica del condominio, per cui i condomini non sono soggetti terzi rispetto al condominio e l’impugnazione è notificata all’amministratore quale rappresentante della collettività condominiale.
Lo ribadisce la Corte di Cassazione, con ordinanza n.177 del 11 gennaio 2012, riprendendo un orientamento già espresso con le sentenze suindicate.
In assenza di litisconsorzio necessario, trattandosi di un processo solo eventualmente plurisoggettivo, e quindi facoltativo, ne deriva l’applicabilità in toto di tale disciplina.
(3 m.ti w-l)
Richiesta di parere alla Associazione ACAI
Lo Studio Gestione Condominiale, quale amministratore in carica del Condominio Orchidea
PREMESSO CHE
Il condominio di cui sopra, è composto di porzioni immobiliari adibite ad appartamenti e box interrati. In particolare, vi sono condomini proprietari di appartamenti e box interrati pertinenza degli stessi ed altri condomini proprietari di sole porzioni immobiliari adibite a box interrati.
Le spese relative alla manutenzione ordinaria della rampa di accesso e dell’area prospiciente ai box (manutenzione cancello carraio, pulizia corsello dei box, antincendio, energia elettrica corsello, etc.), sono atte ripartite tra i condomini fino all’esercizio 2014, computando i millesimi dei box e degli appartamenti, come da preventivi e consuntivi spese approvati sotto la precedente amministrazione.
La nuova amministrazione ha ritenuto, invece, di utilizzare una diversa ripartizione di dette spese, computando i soli millesimi delle porzioni immobiliari adibite a box, tenuto conto dell’utilizzo esclusivo e/o prevalente di tali aree per l’accesso alle autorimesse. La stessa Amministrazione ha, pertanto, redatto il bilancio preventivo di esercizio, togliendo i millesimi relativi agli appartamenti dalla tabella “gestione ordinaria box”, rielaborandola con il solo computo dei millesimi delle porzioni immobiliari adibite a box.
La nuova amministrazione ha, quindi, inoltrato ai condomini la proposta di preventivo esercizio 2015 da discutere in assemblea.
Detta ripartizione è stata da subito contestata dal condomino Sig. xxxxxxxxx, sulla base degli atti di acquisto dei box e di quanto stabilito dall’art. 33 del regolamento condominiale di natura contrattuale, che. così recita: “in riferimento ed integrazione all’art. 1123 c.c. e seguenti, tutti i proprietari dei soli box denominati extra condominio e quelli invenduti dalla Titania saranno esclusi dalle spese condominiali, costi di manutenzione e rifacimento, costi e spese similari relativi ad interventi e servizi di cui non fanno uso (ad es. spese di rifacimento facciate, consumo acqua potabile, manutenzione verde comune etc.)”.
L’amministrazione ha, quindi, richiesto parere ad un Legale, che ha sostanzialmente ritenuto corretti i nuovi criteri di ripartizione.
L’assemblea del condomino ha, tra l’altro, deliberato in relazione alle delibere sui punti 2 e 3 dell’O.D.G. di richiedere parere ad un Ente terzo, proposto dal Sig. xxxxx nella Associazione Consumatori, ma individuato dall’assemblea inuna associazione di professionisti condominiali, stabilendo, sul punto 2, che l’assemblea si atterrà a tale parere senza ulteriori doglianze.
Le parti di delibera sottoposte a parere sono le seguenti:
punto 2: approvazione del bilancio preventivo per l’esercizio 2015, contenente, tra l’altro, i diversi criteri per la ripartizione delle spese relative alla manutenzione ordinaria della rampa di accesso e dell’area antistante ai box (manutenzione cancello carraio, pulizia corsello dei box, antincendi),
punto 3: delibera di autorizzazione per i proprietari dei soli box di passare dai vani scala e NON dalla rampa per autoveicoli, “in quanto pericolosa e poco sicura per i pedoni e non destinata per l’accesso pedonale”. Il tutto con relativa contribuzione al pagamento dei vani scala condominiali sulla base millesimi dei box.
Tutto ciò premesso, lo scrivente, nella propria qualità di amministratore del condominio in epigrafe, in esecuzione della delibera dell’assemblea,
CHIEDE
a questa Associazione:
1) quali debbano essere le modalità di ripartizione delle spese relative alla manutenzione della rampa di accesso e dell’area antistante ai box (manutenzione cancello carraio, pulizia corsello dei box, antincendio, energia elettrica corsello etc.).
2) In particolare di stabilire se dette spese siano da ripartire computando i soli millesimi delle unità immobiliari adibite a box, oppure se vadano ripartite computando anche i millesimi degli appartamenti, com’è avvenuto con la vecchia amministrazione
3) Se è da considerarsi legittima, stante la delibera che, nella sostanza, vieta il passaggio dei pedoni dalla rampa dei box, la proposta di fare contribuire al pagamento delle spese relative ai vani scala condominiali anche i proprietari dei soli box, dovendoli questi ultimi utilizzare in luogo della rampa carraia di accesso, per uscire dagli stessi box.
Spett.le Studio di Amministrazione,
poiché una compiuta risposta presupporebbe la conoscenza dettagliata del contenuto e della fonte del regolamento e delle Tabelle Millesimali, possiamo solo dare delle risposte generali.
Nei tipi di condominii come quello da Lei amministrato, di solito ci sono diverse tabelle millesimali: una relativa solo ai box, e l’altra solo alle scale. E’ ovvio che seguono interessi e spese diverse, per cui sostanzialmente c’è una reciproca indifferenza tra le due entità (è in sostanza come se fossero dei ccdd. CONDOMINI PARZIALI).
Se così non è, è senz’altro corretto costituire una tabella ah hoc solo per chi usufruisce dei boxes.
tali tabelle devono ripartire le spese dei box in base alle dimensioni del boxes stessi.
Quanto al caso sub 3) ci si chiede? una volta che hanno parcheggiato l’auto nei box, da dove escono i fruitori ?
Possibile che la rampa di accesso carrabile non abbia affianco anche una scaletta pedonabile ?
In ogni caso, bisognerebbe accedere al fascicolo del fabbricato, vedere con un tecnico tutta la documentazione, e capire da dove era prevista l’uscita dei titolari dei box; infatti, se era prevista sulla carta una uscita sulla rampa di accesso, ed il Comune ha autorizzato ciò, per definizione deve ritenersi che l’area sia anche pedonabile.
Pertanto, vanno fatte prima alcune ricerche che riguardano la situazione amministrativa del fabbricato, le autorizzazioni ricevute, e poi letto attentamente anche il regolamento del condominio.
Il timore infatti è che potrebbe essere necessaria la unanimità sia per vietare ai singoli di usare la rampa, che per farli passare dalla scala attraverso la porta tagliafuoco che certamente è ivi presente.
Sicuramente poi, in caso affermativo, dovrebbero contribuire alle spese, potendosi generare una sorta di servitù di transito.
Una risposta veramente precisa, tuttavia, vista la mancanza di troppe informazioni necessarie, non può che presupporre un attento studio delle carte nel senso sopra detto.
L’associazione è in ogni caso disponibile a rendere tutti i chiarimenti del caso al momento in cui si conoscano i dati di cui innanzi.
saluti
TEACAI