LA PROPRIETA’ DEL BENE CONDOMINIALE PUO’ MODIFICARSI SOLO CON IL CONSENSO DI TUTTI I CONDOMINI

Nulla la delibera che assegna la proprietà della caldaia del riscaldamento centralizzato solo ad un gruppo di condòmini senza il consenso di tutti.

E’ questo l’ovvio principio espresso dalla recente Cass. 6090/2020.

Il caso: un condominio di tre piani, con impianto di riscaldamento centralizzato, delibera -all’unanimità dei presenti, ma non dei condòmini- la sostituzione della caldaia, ed autorizza i condòmini del terzo piano a distaccarsi dallo stesso impianto, esonerandoli da ogni spesa. L’unico condòmino assente impugna la delibera chiedendone la nullità perché non presa nella totalità dei condomini, e perché importante una nuova regola di ripartizione delle spese senza i quorum di legge.

Le corti di merito accoglievano la formulata domanda, dichiarando la nullità – per mancata approvazione all’unanimità – dell’impugnata delibera nella parte in cui aveva approvato di attribuire in esclusiva proprietà ai soli condomini del primo e secondo piano l’impianto di riscaldamento e l’esenzione delle spese di manutenzione per i condomini posti al terzo piano, rigettando nel resto la domanda stessa.

In particolare, la C.A. riconfermava che la delibera andava approvata dall’unanimità dei condomini (avuto riguardo alla prevista deroga dei criteri legali di ripartizione delle spese, ed alla decisione che dispone innovazioni dei diritti di alcuni condomini alle cose e servizi comuni), e riteneva che, pur se la nuova caldaia serviva solo gli appartamenti del primo e secondo piano, non poteva considerarsi venuta meno ogni ragione di comproprietà di tale piano anche in capo a condomini del terzo piano.

La vicenda giunge alla Suprema Corte, che con arresto n.6090 del 4 marzo 2020, così motiva.

… con la delibera oggetto di causa si provvide a determinare un mutamento del titolo di comproprietà sulla caldaia, ancorché sostituita, e malgrado i condomini del terzo piano fossero stati autorizzati a distaccarsi dall’impianto centralizzato, con conseguente esonero totale di questi ultimi condomini a compartecipare alle spese di manutenzione della caldaia stessa. Trattavasi, perciò, di una deliberazione incidente sulla titolarità delle parti comuni (ricollegabile “ex se” alla costituzione del condominio, secondo la previsione generale dell’art. 1117 c.c.) e non meramente dispositiva di innovazioni riconducibili all’art. 1120, comma 1, c.c. . Sarebbe stata, quindi, necessaria a tal fine l’unanimità dei condomini (e non solo dei presenti all’assemblea) e ciò anche ponendosi riferimento a quanto sancito dalla norma generale in tema di comunione di cui all’art. 1108, comma 3, c.c. (a cui rinvia, tra le altre disposizioni normative nella stessa materia, la disciplina sul condominio degli edifici secondo il richiamo contemplato dall’art. 1138 c.c.: cfr. Cass. n. 15024/2013). In altri termini, implicando l’impugnata delibera la produzione di un effetto traslativo (per effetto dell’alienazione dei diritti di alcuni dei condomini comproprietari di un bene comune in favore dei restanti), incidente sulla pregressa comproprietà originaria ex lege della caldaia centralizzata in capo alla generalità dei condomini per la prevista esclusione da tale vincolo reale di alcuni dei condomini, sarebbe stato necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio e, quindi, di tutti i condomini. 

Deve, perciò, considerarsi corretta, sul piano giuridico, la sentenza laddove ha sostenuto che, pur servendo la nuova caldaia solo gli appartamenti del primo e del secondo piano, non poteva ritenersi venuta meno ogni ragione di comproprietà di tale bene anche in capo ai condomini del terzo piano, donde la legittimità della dichiarazione di nullità dell’impugnata delibera assembleare – come statuita dal giudice di prime cure – per effetto della mancata approvazione con il voto unanime di tutti i condomini.

Con riferimento al resto della delibera è indiscutibile che – con riguardo alla ripartizione delle spese relative all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento – si dovesse applicare il previgente art. 1118, comma 2, c.c., il quale sanciva che “Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette (ovvero comuni), sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.  Ed invero – secondo la giurisprudenza di questa Corte (a cui il giudice di appello si è conformato) – il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale (cfr., ad es., Cass. n. 7708/2007, con cui era stata, perciò, considerata legittima la delibera condominiale che poneva a carico anche dei condomini che si erano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, sul presupposto che l’impianto centralizzato costituisce – si badi – un accessorio di proprietà comune e che rimane di norma tale, al quale i predetti condomini “distaccanti” potrebbero comunque, eventualmente, riallacciare la propria unità immobiliare).

Il testo integrale della sentenza è raggiungibile da qui.

(10 m.ti w-l)

il Presidente di Acai

avv. Alessandra Leone

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