La Suprema Corte ci ricorda alcuni principi fondamentali in ordine ai poteri di rappresentanza sostanziale dell’amm.re di condominio in tema di lavori straordinari che, mancando una delibera autorizzativa, sono validamente autorizzati dall’amm.re solo in caso di urgenza.
In mancanza di urgenza, infatti, risponde dei lavori direttamente l’amm.re; altrimenti, risponde il condominio, anche in assenza di qualunque delibera.
Così la Cassazione 2807 del 2 febbraio 2017: <<In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile ( artt. 1130 e 1135 ), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.(Cass. n.4332/1987).
Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio.
Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. 6557/2010).>>.
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TEAMACAI
Buongiorno, il mio caso è po’ particolare.
Tetto condominiale da cui filtra acqua all’ultimo piano in più punti in vari appartamenti. Per il lavoro trattasi di spostare a rotazione tutte le tegole, siliconare e nastrare l’isolate sotto le tegole e riposizionarle(le tegole) andando ad ancorarle all’isoteck. Dunque queste opere ricadrebbero nella manutenzione ordinaria secondo le disciplina urbanistica. L’edifico è formato da 21 appartamenti. L’importo dell’opera è di circa 40.000,00 €,una somma molto elevata, e a mio parere ci vorrebbe una maggioranza di 500 millesimi per l’approvazione visto l’importo elevato e per evitare ricorsi dei proprietari non favorevoli. Volevo sapere se è giusta la mia interpretazione sulla maggioranza necessaria.
Grazie
Egr. Utente,
importo non è elevato, considerato che il valore del fabbricato ammonta ad oltre 4.000.000 di euro (21 x 20.000, credo), in pratica, la spese è meno dell’1% per cui non è di elevata entità. Bastano, in seconda convocazione, 334 mm.
saluti e Grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona