SULLA PROPRIETA’ DEL VESPAIO DEL PIAN TERRENO

Il vespaio sottostante alla superficie dell’unità immobiliare al piano terreno non è di proprietà esclusiva del proprietario del piano terreno, ma rientra tra i beni condominiali.

Lo conferma la Cassazione 18216/2017.

Il caso: il proprietario di un appartamento sito al piano terra dello stabile condominiale subisce, a causa del cedimento del sottosuolo, ingenti danni; il condominio delibera la partecipazione del condominio alle spese necessarie ad ovviare a tali danni, nella limitata misura del 50%, sicché il condomino impugna la delibera in questione.

Il Tribunale ritiene che le cause dei danni sono riconducibili al riempimento della zona compresa fra le fondazioni e il massetto, sul quale poggiava direttamente la pavimentazione dell’unità immobiliare di proprietà del condominio, per cui le lesioni riscontrate erano dovute al cedimento del vespaio posto all’interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante. Da ciò traeva la conseguenza per la quale, dovendosi ritenere di proprietà comune il suolo su cui sorge l’edificio, ed in particolare la sezione di terreno che faceva da base al pavimento del pianterreno, il condominio era tenuto nella sua totalità a rispondere delle spese per le opere di ripristino dell’appartamento dell’attore. Di qui la nullità della deliberazione adottata.

La Corte d’appello, tuttavia, riformava la sentenza, rilevando che il cedimento è avvenuto in corrispondenza della pavimentazione e delle tramezzature dell’immobile del condomino come conseguenza del cedimento del sottostante materiale di riempimento. Dato atto che la controversia riguarda la natura condominiale o meno di tale zona di riempimento, la Corte di Catania – richiamata la funzione dei vespaio, consistente nel creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo – rilevava che tale strato, costituito da materiale di natura limoargillosa, che ha avuto l’effetto di colmare l’alto dislivello compreso tra le fondazioni ed il massetto sottostante la øpavimentazione dell’appartamento del Genovese, non può essere compreso tra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo su cui sorge l’edificio, siccome manufatto distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune.

E’ rimasto accertato in punto di fatto che la causa delle lesioni subite dall’appartamento del condomino è riconducibile al cedimento del vespaio, a sua volta addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento.

La Corte di Catania si è attenuta al principio secondo cui, attesa la funzione del vespaio (che è quella di creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo), tale strato non può essere compreso fra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo sul quale sorge l’edificio, siccome manufatto distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune.

Così decidendo la Corte territoriale si è discostata dal principio, costante nella giurisprudenza di questa Corte di cassazione (Cass., Sez. II, 17 marzo 1999, n. 2395; Cass., Sez. II, 15 febbraio 2008, n. 3854; Cass., Sez. II, 14 febbraio 2012, n. 2157; Cass., Sez. II, 31 ottobre 2014, n. 23304), secondo cui l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell’edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all’aerazione e alla coibentazione del fabbricato.

Ha pertanto errato la Corte d’appello di Catania a ritenere il vespaio sottostante alla superficie dell’unità immobiliare al piano terreno come bene di proprietà esclusiva del proprietario del piano terreno e ad escludere che i danni lamentati dal proprietario di tale unità immobiliare causati dal cattivo stato del vespaio non dovessero essere sopportati per l’intero dal condominio.

La sentenza coglie nel senso pur risultando confusionaria; infatti, risultava dagli atti del processo che il pavimento aveva ceduto non per proprie problematiche ma perché aveva ceduto la parte sottostante al massetto del pavimento; pertanto, indipendentemente da definizioni di sorta, era chiaro che la colpa non potesse che essere interamente del condominio.

La sentenza in ogni caso si segnala per individuare come condominiale la zona tra la superficie su cui poggiano le fondazioni e il pavimento del piano terra.

Leggi il testo integrale della sentenza qui.

(10 m.ti w-l)

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