In materia condominiale non si rinviene una disposizione di legge che imponga la sottoscrizione del verbale assembleare da parte del presidente e del segretario; pertanto, la delibera non è illegittima in caso di omessa firma del relativo verbale.
Invero, la sottoscrizione del verbale a cura del presidente e del segretario è solo utile, ai fini probatori, alla stessa stregua delle scritture private, per dimostrare la provenienza delle dichiarazioni da parte dei sottoscrittori.
Peraltro, quand’anche l’obbligo di sottoscrizione fosse sancito dal regolamento condominiale, l’omissione non comporterebbe l’automatica invalidità della delibera, trattandosi comunque di verbale redatto sotto la direzione del presidente e soltanto da questo non firmato.
Questi i principi di diritto affermati dalla Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 27163 del 16 Novembre 2017.
Il caso: a seguito dell’impugnativa di un verbale assembleare privo della sottoscrizione da parte del presidente dell’assemblea, il Tribunale di Palermo rigettava la richiesta avanzata dal condomino.
La Corte d’Appello di Palermo, in riforma della sentenza di primo grado, annullava tuttavia la deliberazione assembleare del 9 febbraio 2006. La stessa, ritenuta l’indispensabilità della sottoscrizione da parte del presidente – la cui figura era espressamente ritenuta essenziale dall’art. 10 del regolamento condominiale – giudicava invalida la delibera assembleare.
la vicenda approva in Cassazione, la quale dapprima ricorda la sentenza delle sezioni unite (Cass. Sez. Un. n. 4806/2005) in virtù della quale <<debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto>>, ed evidenzia come, in mancanza di espressa previsione normativa in relazione all’obbligo di sottoscrizione, con riferimento alla figura del presidente, <<è la natura di organo collegiale dell’assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell’ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all’assemblea concretezza di espressione comunicativa (arg. da Cass. Sez. 2, 13/11/2009, n. 24132)>>.
Ebbene, <<proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea (Cass. Sez. 2, 16/07/1980, n. 4615; Cass. Sez. 2, 27/06/1987, 5709)>>.
Nel caso di specie, conclude la Suprema Corte, il giudice del gravame ha ritenuto l’invalidità del verbale assembleare sulla scorta della mancata sottoscrizione ad opera del presidente, la cui figura era ritenuta essenziale dall’art. 10 del regolamento del condominio, tuttavia, tale impostazione viene critica dalla giudice di legittimità, il quale sostiene come <<non può logicamente concludersi che la disposizione regolamentare che obblighi l’assemblea a nominare un presidente comporti ex se l’automatica annullabilità del verbale comunque redatto sotto la direzione del presidente nominato e soltanto da questo non firmato>>.
In realtà, ricorda la Corte di Cassazione, <<l’effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (Cass. Sez. 6 – 2, 09/05/2017, n. 11375)>>.
La sentenza è certamente da condividere in punto di diritto, essendo ovvio che non ci si può lamentare della sola mancata sottoscrizione se poi non si contesta nient’altro del verbale; in altre parole, se si riconosce che quello è il verbale e quello il suo contenuto, inutile disquisire di requisiti unicamente formali, che nulla aggiungono (o tolgono) al valore della volontà collegiale già manifestatasi.
Diverso il problema del valore di una delibera priva di firma in caso, per esempio, di ricorso per decreto ingiuntivo da parte del condominio e di contestazione da parte del condòmino ingiunto della stessa riunione e/o della non conformità delle dichiarazioni in verbale a quanto ivi deciso. In tale diverso caso, non essendo il verbale firmato, deve ritenersi che non abbia pieno valore probatorio, non avendo in tal caso il suo solito valore processuale, per cui sarà il condominio a dover dare la prova che quello è il verbale condominiale formato in sede assembleare e che il verbalizzato è conforme a quanto accaduto in assemblea.
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