“Spett.le Associazione,
nel nostro condominio l’amm.re è solito non portare i giustificativi delle spese sostenute durante l’esercizio amministrativo nell’assemblea convocata per la sua approvazione, limitandosi solo ad invitare i condomini -con il biglietto di convocazione- a prenderne visione presso il proprio studio prima della riunione. Di fatto, in assemblea è impossibile la verifica di tali documenti. E’ corretto il suo operato ? Grazie avv. A.I.”
La domanda verte su di una questione non nuova, essendo stata da tempo risolta dalla giurisprudenza, ed oggi espressamente anche dal legislatore.
Il riformato articolo 1130 bis c.c., infatti, espressamente prevede “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.”
Pertanto, i condomini devono avere la possibilità di verificare i giustificativi di spesa in ogni tempo, e cioè prima, durante e dopo la riunione chiamata ad approvare il rendiconto; in mancanza di possibilità di esame dei documenti giustificativi, la delibera di approvazione del rendiconto è senz’altro impugnabile perché annullabile.
Infatti “In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, … (Cassazione Civile, sez. II, 08-08-2003, n. 11940)”.
In definitiva, l’amministratore è tenuto a mettere in condizione i condomini di verificare i giustificativi di spesa sempre, e non solo prima dell’assemblea, in modo che tutti possano esercitare facilmente il proprio diritto, tanto che la mancata disponibilità della documentazione contabile, riguardante argomenti posti all’ordine del giorno di un’assemblea condominiale in cui si decidono spese particolari, determina l’annullabilità della delibera di approvazione del consuntivo (Cassazione, 13350/2003 e 12650/2008).
L’annullabilità non scatta, invece, se la documentazione non è resa disponibile in sede d’approvazione del preventivo.
E questo perché in genere l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente e perché la documentazione sulle spese potrà essere ottenuta una volta effettuate, e non in via preventiva (Cassazione, 11940/2003).
(4,30 m.ti w-l)
TEAMACAI
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l’amministratore subentrato al precedente porta in assemblea per l’approvazione i bilanci e rendiconti vecchi di 5 anni senza giustificativi ( fatture registri…) l’assemblea approva , la delibera è nulla o annullabile anche a distanza del temine stabilito ( 30 giorni ) – il D.I non veritiero poichè alla luce dei fatti indica una cifra debitoria non vera, è annullabile entro i 40 giorni ( per falso o calunnia ? ) o quant’altro Grazie
Egr. Utente,
la delibera è teoricamente annullabile; il D.I. va opposto entro 40 giorni altrimenti diventa definitivo ed irrevocabile, ed in caso di opposizione bisogna spiegare al giudice i motivi della impugnazione.
Saluti
TEAMACAI