Ex art. 66, co. 2°, d.a.c.c. in mancanza dell’amministratore, l’assemblea, tanto ordinaria che straordinaria, può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino.
La mancanza dell’amm.re può essere normale nel caso di condominio con meno di otto partecipanti, ove la nomina dell’amm.re non è obbligatoria, eccezionale in quelli in cui è obbligatoria.
Si ritiene che la “mancanza” dell’amm.re sia carenza assoluta, perché non vi è stata nomina o perché fatti sopravvenuti hanno comportato l’interruzione dell’attività amministrativa, come la morte, la perdita della capacità legale (es. per interdizione o fallimento); al di fuori di questi casi i condomini non potrebbero convocare l’assemblea. In particolare, tale potere non sussisterebbe nei casi di semplice “impedimento”, di negligenza o dimissioni, di scadenza dall’incarico, di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera (Cass., 23 gennaio 2007, n. 1405). In detti casi, infatti, non sarebbe mai ravvisabile la mancanza (intesa come carenza assoluta) dell’ amm.re.
Si tratta però di un orientamento che può essere condiviso in ordine all’“impedimento” (es. grave malattia o viaggio dell’amministratore) ed alla “negligenza”: fino a quando tali eventi non abbiano portato alla revoca non si può parlare di “mancanza” dell’amm.re ma soltanto di mancato funzionamento.
Non è esatta la tesi nel caso di dimissioni o di revoca -giudiziaria e non- visto che in entrambi i casi nessuno può imporre all’amm.re una ultra-attività dell’incarico.
Pertanto, qualora contestualmente al verificarsi di tali eventi non sia già stato nominato un altro amm.re, si verifica una vera e propria ipotesi di mancanza dell’amministratore, con conseguente possibilità per i condomini di esercitare il potere di convocazione dell’assemblea.
Quanto alla scadenza, il riformato art. 1130 oggi in qualche modo prevede tale ultra-attività “senza ulteriori compensi”, per cui nulla dovrebbe ostare a ritenerlo obbligato alla convocazione con esclusione del concorrente diritto dei condomini.
Quanto invece all’annullamento della delibera, non potrebbe parlarsi tecnicamente di “cessazione dell’incarico” in verità mai nato, per cui si dovrebbe ritenere la mancanza dell’amm.re che legittima i singoli alla convocazione diretta.
(6 m.ti w-l)
Buonasera,
non mi è ben chiaro se, in caso di amministratore dimessosi per sua volontà, i condòmini possano autoconvocarsi in assemblea per nominare un nuovo amministratore.
Se è così, è sufficiente anche un solo condòmino che convochi gli altri?
Avete un modello della lettera di convocazione?
Grazie,
saluti.
Stimato Associato,
di regola, l’amm.re dimissionario convoca l’assemblea per far conoscere la sua volontà e sperare di farsi approvare le dimissioni, oltre che per far nominare il nuovo amm.re.
IN mancanza di tanto, riteniamo comunque sempre opportuno seguire le regole, e quindi sollecitare l’amm.re dimissionario a convocare l’assemblea ex art. 66 d.a..c.c..
Se risponde e adempie bene, altrimenti si procede poi con l’autoconvocazione in forza delle ben note modalità indicate in detta norma di legge.
Saluti
TEAMACAI
Buonasera e grazie per la risposta.
Nel caso, invece, di amministratore che non convoca assemblea, da quanti condomini deve partire la raccomandata con la quale si richiede formalmente di convocare l’assemblea? Necessariamente due, rappresentanti almeno 167 millesimi?
Ed in caso di mancata risposta positiva dell’amministratore entro 10 gg, le quote per convocare autonomamente l’assemblea, rimangono le medesime?
Grazie.
Stimato Utente,
1: si
2: si. i richiedenti l’assemblea devono formalizzare la convocazione.
saluti
TEAMACAI
Buonasera, avrei necessità di qualche chiarimento ancora:
La lettera con la quale si chiede all’amministratore di convocare l’assemblea, deve indicare chiaramente il nome e cognome dei condomini che la firmano, o è sufficiente la firma stessa?
Il termine dei 10 giorni entro cui l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea, è relativo alla data in cui questa si terrà, o indica solo entro quando deve rispondere alla sollecitazione dei condomini?
Grazie per la consueta rapidità e completezza della risposta.
Stimato Associato,
Meglio riportare il nome e cognome dei condomini richiedenti, oltre alla firma.
I 10 giorni sono per la risposta; l’assemblea può tenersi più avanti rispetto alla scadenza dei 10 giorni. Il modello da usare comunque è nell’area riservata oppure sui manuali in uso all’associazione. Va fatto proprio senza mutare alcunché come impostazione di fondo.
saluti
TEAMACAI
Buonasera,
la raccomandata è stata spedita, ma risulta in giacenza all’ufficio postale da diversi giorni.
Se l’attuale amministratore non dovesse ritirala, quanti giorni devono trascorrere perchè i condomini possano autoconvocarsi in assemblea?
Vi ringrazio anticipatamente,
saluti.
Stimato Associato,
la raccomandata in giacenza si considera ricevuta dal destinatario, a meno che costui non provi di non averne potuto avere conoscenza per fatti a lui non imputabili (per esempio, per essere ricoverato in ospedale, per essere all’estero in viaggio di nozze, etc. etc.); tranne casi eccezionali, quindi, la raccomandata si reputa conosciuta, e quindi, trascorsi 10 giorni dalla giacenza senza che abbia convocato l’assemblea, i condomini possono procedere all’autoconvocazione.
Per mera opportunità operativa, però, è sempre meglio aspettare qualche giorno in più.
saluti
TEAMACAI
Buonasera,
ad oggi, la raccomandata risulta ancora in giacenza dal 13 Ottobre.
A questo punto credo che si possa procedere con l’autoconvocazione dell’assemblea, giusto?
In tal caso, considerato che l’attuale amministratore non sarà presente, l’unico argomento che potrà essere trattato, sarà la nomina del nuovo amministratore?
Una volta avvenuta la nomina, per entrare in possesso di tutta la documentazione e completare, quindi, il passaggio di consegne, come ci si dovrà comportare?
Grazie per il supporto,
saluti.
Egr. Associato,
si può procedere con l’autoconvocazione. Sarà eventualmente l’amm.re a dover spiegare e giustificare il ritardo nella ricezione della comunicazione.
Una volta avvenuta la nuova nomina, il nuovo amm.re dovrà rendere edotto -sempre con raccomandata a.r. – di tanto il precedente ed esortarlo a fare il passaggio di consegne a breve. Se non si riesce a contattare il precedente amm.re, si può provare un contatto informale.
Se neppure questo sortisce gli effetti sperati, si deve procedere per le vie giudiziarie.
Saluti
TEAMACAI
Buonasera,
vi ringrazio ancora per la risposta fornitami.
Mi sorge qualche dubbio però:
– La raccomandata di autoconvocazione, va consegnata/spedita anche ai firmatari della stessa?
– Come si fa ad essere certi che i nominativi dei condomini sono quelli degli effettivi proprietari delle unità immobiliari?
Grazie,
saluti.
Egr. Associato,
le risposte:
1. ovviamente è superfluo che i firmatari della convocazione si notifichino la stessa, essendo ovvio che ne sono a conoscenza; l’importante al riguardo è che l’originale con le firme venga acquisito agli atti del condominio, valendo come convocazione essa stessa.
2. fare l’anagrafe condominiale di natura catastale è un buon punto di partenza, come si insegna ai corsi.
saluti
TEAMACAI
Buongiorno e grazie per la cortese risposta.
Relativamente al punto 2, mi riferivo proprio alla circostanza della autoconvocazione e, quindi, vista l’assenza dell’amministratore, all’impossibilità di avere una anagrafe condominiale. In questo caso, come possiamo essere certi che l’autoconvocazione sia inviata a tutti i giusti destinatari?
Egr. Associato,
le visure catastali sono pubbliche, per cui chi si attiva con l’autoconvocazione deve pensare a farle.
del resto, chi dice che l’anagrafe condominiale dell’amm.re sia corretta? Anzi, generalmente non lo è!
Faccia da sè l’anagrafe (dal costo di €.0,90 a visura) e fa prima e bene.
saluti
TEAMACAI
Buonasera e grazie ancora per la puntuale risposta!
Proprio adesso che la procedura è quasi terminata, risulta che ieri l’attuale amministratore ha ritirato la raccomandata.
A questo punto conviene continuare per il nostro iter di autoconvocazione, o attendere se nei prossimi giorni l’amministratore convoca l’assemblea?
Grazie,
saluti.
Stimato Associato,
francamente si tratta di domanda di opportunità a cui non sapremmo dare risposta, visto che non conosciamo le persone in questione.
La nostra personale opinione è che, scelta una via, poi questa vada percorsa sino alla fine senza alcun ripensamento.
Saluti
TEAMACAI
Buonasera,
come immaginato, l’attuale amministratore ha prontamente provveduto a fissare l’assemblea per metà dicembre (dandone comunicazione informale ad alcuni condomini), mentre quella “autoconvocata” è prevista circa 3 settimane prima. Se quest’ultima si svolge regolarmente e, quindi, viene nominato il nuovo amministratore, qualsiasi iniziativa successiva dell’attuale amministratore (compresa l’assemblea) è da ritenersi nulla?
Stimato Associato,
oramai l’assemblea “autoconvocata” è regolarmente convocata, e sarà una assemblea come tutte le altre.
quella convocata dall’amm.re si potrà svolgere ugualmente, ma ovviamente non sugli stessi temi, perché sarebbe una inutile e pericolosa duplicazione.
saluti
TEAMACAI
Buongiorno,
Mi confermate che i firmatari della seconda lettera devono essere gli stessi identici della prima? Se uno dovesse tirarsi indietro (a fronte degli otto iniziali), tutto perde validità?
Grazie
Egr. Utente,
è confermato.
devono essere gli stessi condomini pena un vizio di convocazione che rende la delibera annullabile.
per tale motivo il numero dei firmatari deve essere il giusto indispensabile e solo tra i più convinti, proprio per evitare possibili ripensamenti di qualcuno.
una autoconvocazione “circolare” non è opportuna.
saluti
TEAMACAI