“Spett.le TEAMACAI, formulo la presente per chiedere un chiarimento in ordine alla ripartizione di spese gestione autoclave. Il condominio è costituito sia da appartamenti che da locali commerciali e deposito a piano terra. Il proprietario del locale commerciale è titolare di un proprio contratto di fornitura acqua. Quesito: “Il proprietario del locale commerciale deve contribuire alle spese ordinarie e/o straordinarie per la gestione autoclave del condominio?” Potete cortesemente indicarmi la normativa di riferimento o eventualmente sentenze giustificative della soluzione che vorrete propormi? Grazie. Cordiali saluti. S.D.”
Stimata associata,
la questione è delle più spinose, perché bisogna fare ricorso alle regole del buon senso per trovare una soluzione appagante per tutti.
In generale, deve dirsi che l’autoclave rientra tra i manufatti di cui al n.3 dell’art.1117 c.c., essendo un elemento dell’impianto idrico, per cui tutti vi devono contribuire.
Quanto alla questione del proprietario del locale commerciale che ha un proprio contratto di fornitura, bisogna sapere se lo stesso è o meno staccato dall’impianto condominiale e, in caso affermativo, se si tratta di distacco originario ovvero sopravvenuto (cioè, se il condominio è nato o meno così).
Nel secondo caso (distacco sopravvenuto) certamente possiamo applicare i principi di cui all’art.1118 c.c., che regolamentano le conseguenze della rinuncia ad una parte comune e del distacco dall’impianto di riscaldamento; nel primo caso (nascita separata degli impianti), invece, è ben vero che ci troveremmo apparentemente di fronte ad un cd. condominio “parziale” sull’impianto idrico che serve gli altri, ma è anche vero che tale impianto, anche se in minima parte, serve anche quel condomino per la fornitura di acqua, e ciò per l’acqua usata a fini prettamente condominiali al fine di lavare le parti comuni (androne, scale, cortile, lastrico, etc., tutti certamente di proprietà anche del condomino “separato”) ed eventualmente dare acqua alle piante, etc. etc.. In tal caso, trova applicazione il terzo comma dell’art.1123 c.c., trattandosi di bene destinato a servire i condomini in misura differenziata, per cui deve ritenersi che una seppur piccola parte di spesa, ordinaria come straordinaria, vada accollata anche a tale unità immobiliare.
La misura di questa parte è difficile da determinare a priori, parendo chiaro però che non possa applicarsi tout court la tabella di proprietà generale ai sensi dell’art.1123 1° comma, dovendosi invece comunque fare applicazione del 3° comma di tale articolo al fine di trovare un giusto equilibrio tra le utilità che ciascuno trova da tale bene, che serve i condomini in misura differenziata.
Migliori Saluti
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(6 m.ti w-l)
TEAMACAI
Buon giorno
Ho da poco acquistato un appuntamento al quarto piano di una palazzina che originariamente era nata come stabilimento per la produzione di bevande. Successivamente l’utilizzo della palazzina si è trasformata in un condominio con un laboratorio al piano rialzato e altri 5 appartamenti posti al secondo, terzo ed ultimo piano (ora di mia proprietà) in seguito a una ristrutturazione regolarmente concessa in seguito a domanda al comune, l’idraulico ha constatato che non vi è sufficiente pressione per il regolare funzionamento del sistema idraulico. Lo stesso artigiano ha proposto l’installazione di una autoclave.
La mia domanda è questa: come mi devo comportare? È compito mio ho è compito del condominio occuparsi del problema? Come vengono eventualmente suddivise le spese? Ringrazio per la vostra attenzione
Egr. Sig. Ventura,
l’impianto idrico è unitario, per cui la installazione dell’autoclave, ove necessaria, deve essere di competenza del condominio, non potendo ricadere su di lei; l’autoclave verrà installato sull’impianto comune, compreso quello elettrico, da cui sarà servito, per cui, pur essendo quasi nel suo interesse installarlo (agli altri piani dovrebbe bastare la pressione dell’acquedotto), in verità è una questione che deve necessariamente riguardare tutti quanti.
Va quindi posta la questione all’attenzione dei condomini, che si ripartiranno la spesa con la tabella di proprietà.
Migliori saluti e Grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona
Buona sera sono il Sig. Geraci ho un quesito da proporvi, abito in una palazzina di 3 unità immobiliari circa un mese fa abbiamo istallato un polmone per autoclave per risparmiare sull’elettricità che prima non c’era, ed è stata fatta la ripartizione delle spese con la tabella millesimale generale (A), ma io non sono d’accordo in quanto tempo fa è stata approvata una tabella millesimale autoclave e secondo me quella d usare e quest’ultima.
grazie in anticipo pr la risposta.
Salve,
in teoria va applicata la Tabella A (di proprietà, cioè); quanto alla diversa tabella autoclave da Voi deliberata, bisogna vedere cosa avete deciso che con essa vada ripartita (potrebbe essere solo per i consumi elettrici, per esempio) e con che modalità (se a maggioranza ovvero con la totalità dei condomini) per vedere se sia o meno valida.
Saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona