La trasformazione del giardino comune, realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell’area a parcheggio, costituisce innovazione, che come tale dev’essere assoggettata al regime previsto dall’art.1120 primo e secondo comma c.c., nel testo in vigore anteriormente all’entrata in vigore della Legge n.220 dell’11.12.2012.E’ questa la massima della recente Cass. 10077 del 10 aprile 2019, che si fa apprezzare soprattutto perché richiama i principi fondamentali in tema di innovazione; così infatti in motivazione:
Ed invero “In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto“ (Cass. n.11936 del 23/10/1999; Cass. n. 5101 del 20/08/1986; cfr. anche Cass. n.15460 del 05/11/2002).La Corte territoriale dà atto, in motivazione, che con la prima deliberazione del 10.8.2009 l’assemblea condominiale aveva deliberato di adibire a parcheggio l’area sino ad allora destinata a giardino e, a tal fine, l’esecuzione di lavori “quali rimozione dei muretti, abbattimento delle piante di epitosfero, livellamento del suolo delle parti interessate ai lavori e spostamento dei lampioncini”. Dette opere non costituiscono semplici modifiche alla cosa comune finalizzate a sopperire alla sua eventuale insufficienza strutturale ovvero a migliorarne l’utilizzazione da parte dei condomini, bensì vere e proprie innovazioni, in quanto mediante le stesse viene ad essere modificata la concreta destinazione della cosa.
In argomento, questa Corte ha affermato -a titolo esemplificativo-che la ristrutturazione dell’impianto fognario, vecchio di oltre cinquant’anni e bisognoso di interventi strutturali, non costituisce innovazione, trattandosi di opera necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune (Cass. n.16639 del 27/07/2007). O ancora, che la bonifica di un terreno compiuta da uno dei comproprietari, non alterandone la destinazione economica ed essendo diretta al miglioramento del bene o a renderne più agevole la fruizione senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari, non integra gli estremi di un atto innovativo (Cass. n.5729 del 23/03/2015).Il tratto caratterizzante dell’intervento di ristrutturazione o miglioria -che non costituisce innovazione in senso tecnico-giuridico- va pertanto individuato nella conservazione della precedente destinazione concreta della cosa sulla quale esso incide.
Costituisce invece innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l’entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all’intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità (in tal senso, cfr. Cass. n.8622 del 29/08/1998).
Trattasi di principi da considerarsi oramai consolidati in seno alla giurisprudenza tutta, da tenere sempre bene a mente allorché si deve valutare se una nuova opera sia miglioria o innovazione, essendo la distinzione non sempre facile.
La sentenza integrale è visionabile qui.
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(10 m.ti w-l)
TEAMACAI
Ho due appartamenti in un condominio (uno abitato da me e uno da un inquilino in affitto) dove un certo numero di Condomini vogliono far installare la linea vita sul tetto della casa, anche se attualmente non serve alcun intervento , poiché il tetto è stato rifatto da poco.
Se non ci sono imminenti lavori da fare, l’installazione può essere considerata un’innovazione che richiede per l’approvazione un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio, come recita l’art.1136, quinto comma? Si può richiedere la detrazione?
Inoltre molti condomini vogliono sostituire l’impianto citofonico, che non funziona bene in alcuni appartamenti, con un nuovo impianto.
Questi interventi possono essere considerati innovazioni e non semplicemente manutenzione straordinaria?Quindi a carico del conduttore e non unicamente del proprietario le relative spese?
Grazie per le risposte.
Egr. Utente,
alla linea guida, se fosse una innovazione, essendo giustificata da ragioni di sicurezza, si applicherebbe l’art.1120, 2° comma, con la maggioranza di cui al 2° comma del 1136 c.c., ma a ns. parere è un semplice miglioramento, e non innovazione.
La sostituzione di un impianto con altro non è chiaramente innovazione.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Nel condominio vorrebbero sostituire completamente la vetrata di accesso al palazzo a piano terra per motivi di maggior sicurezza contro intrusioni possibili; invece di cambiare la serratura vorrebbero sostituire la vetrata degli anni 50 con un serramento in alluminio esteticamente più brutto, tenendo presente che il palazzo a fianco al nostro è identico in maniera speculare e ha la stessa vetrata e la stessa forma in facciata e distribuzione interna. Sicuramente la sicurezza migliorerà, ma dal punto di vista estetico ci sarà un peggioramento. Si può considerare innovazione ? La distruzione di una cosa comune (una vetrata degli anni 50 )condominiale può essere eseguita con la maggioranza dei condomini ? Ci si può opporre ad uno scempio anche se deciso dalla maggioranza dei condomini? E tale intervento può considerarsi velleitario?
Egr. Utente,
bisognerebbe verificare se i due palazzi sono un unico condominio, oppure si tratta di condomìnii diversi; nel primo caso ci potrebbe essere un decoro architettonico da tutelare, nel secondo caso no. In quest’ultimo caso non si tratta di innovazione, ma semplice manutenzione straordinaria, che può essere votata a maggioranza dei presenti che rappresentino 1/3 della caratura millesimale totale, e non può quindi considerarsi velleitario.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Gentilissimi,
Sono un Vostro associato e Vi pongo un quesito:
Alcuni condomini vorrebbero sostituire una scala che da accesso dal cortile del condominio ai locali box in quanto è molto vecchia ed arrugginita.
Alcuni condomini, sono proprietari solo dei box e vi accedono tramite il cancello, quindi non userebbero la scalinata.
Nel caso l’assemblea decidesse di sostituirla, molto probabilmente i proprietari solo dei box, che non usano la scale per accedervi, potrebbero non voler contribuire alla spesa in quanto, come detto su, non la userebbero.
Come mi comporto?
Ripartirò la spesa solo per coloro che voterebbero a favore della sostituzione, oppure ripartirò la spesa per tutti sulla base della tabella di proprietà, compresi anche i proprietari solo dei box anche se saranno contrari alla miglioria?
Grazie.
Stimato associato,
la risposta è variabile: i box sono sotto il corpo di fabbrica o esterni allo stesso? v’è una scala che consente di salire dai box ai piani superiori? il lastrico solare è ad uso condominiale? la risposta varia in relazione al caso da affrontare, che mi deve quindi meglio spiegare.
Attendo chiarimenti.
saluti
avv. Danilo Corona
Gentile Avvocato Danilo Corona,
i box si trovano sotto il corpo di fabbrica, quindi interni.
C’è una scala (quella da sostituire) che consente l’accesso al piano superiore (cortile interno).
Il lastrico solare è ad uso condominiale, non vi sono unità abitative che ne possano far uso esclusivo.
Ai condomini che possiedo solo la proprietà dei box (non possiedono unità abitative) anni addietro furono negate le chiavi, e quindi l’uso del portone principale per accedere al cortile e scendere al piano dei box, in quanto decisero di non partecipare alle manutenzioni relative al portone principale.
Bruno
Stimato associato,
al di là del regolamento, in linea generale deve dirsi che la scala è di tutti i condomini, non solo di quelli dei box; infatti, il cortiletto interno è condominiale, come lo è il lastrico che copre i box, sicché la scala che unisce le due parti condominiali è di tutti i condomini, e non solo dei box.
saluti
avv. Danilo Corona
Come pagare le spese per l’installazione di un cancello elettrico di un autorimessa con 9 box all’interno, in base alle tabelle millesimali o in parti uguali? Visto che qualche condomino dice che si tratta di miglioria e quindi la spesa si deve dividere in parti uguali? Grazie
Salve,
nel condominio la ripartizione in parti uguali non è prevista dalla legge, che conosce solo la ripartizione per m.mi di proprietà.
Per dividere in parti uguali bisogna raggiungere un accordo tra tutti i proprietari dei 9 box.
Saluti
avv. Danilo Corona