La ripartizione della spesa per la pulizia e la illuminazione delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c.
A confermarlo sono due recenti sentenza, la n.29217 e la n.29220, entrambe del 13 novembre 2018.
La prima così motiva:
Si ha riguardo, nella specie, alla ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale. Secondo l’interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall’art. 1123, comma 2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432). Ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari. Analogamente tale interpretazione risolve la questione della ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale. Anche tali spese attengono, invero, ad un servizio del quale i condomini godono (o al quale danno causa) in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa: non potendosi riconoscere all’assemblea un potere discrezionale nella suddivisione dei contributi, la soluzione adottata in giurisprudenza è quella dell’applicazione analogica dell’art. 1124 c.c., utilizzando per intero l’indice dell’altezza di piano. Dal fondamento delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale discende, in difetto di diversa convenzione, l’obbligo di contribuzione gravante pure sui condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini fruiscono delle scale (arg. da Cass. Sez. 2, 20/04/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).
Leggi il testo integrale della sentenza qui.
Nella seconda invece si parte da tale presupposto per derivarne la nullità della delibera che impone a turno la pulizia della scale. Così in motivazione:
Si ha riguardo, nella specie, a delibere assembleari che a terzi per la pulizia delle scale, hanno stabilito che tale incombenza spetti a turno ai singoli partecipanti, i quali, ove non intendano sobbarcarsi personalmente l’opera, possono farsi sostituire da terzi sopportandone i costi.
Va conclusivamente affermato che il diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l’obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva, rimanendo tuttavia affetta da nullità la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione.
La seconda sentenza spicca il fatto di considerare valida una ripartizione contrattuale dell’onere personale di pulizia della scale, rimanendo invalida una assembleare sia perché si imporrebbe un’obbligazione di facere, e sia perché essa sarebbe uguale per tutti, in violazione della regola di ripartizione che governa la ripartizione delle spese condominiali.
Leggi il testo integrale della seconda sentenza qui.
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TEAMACAI
Salve, il nuovo amministratore del condominio dove abito, vuole addebitare i costi delle commissioni postali della bolletta luce scala con i millesimi articolo 1124 c.c., per me andrebbero con i millesimi generali essendo una spesa amministrativa ed unitaria. se potrei avere una vostra consulenza in merito.
Distinti saluti
Stimato associato,
per regola generale le spese accessorie al pagamento seguono la stessa sorte della spesa principale, ragion per cui tali spese (commissioni postali) seguono lo stesso criterio adottato per la ripartizione della spese della bolletta in questione.
Cordiali saluti
avv. Danilo Corona
grazie per avermi dato questa delucidazione anche se ho un’altra visione in merito, se posso… ho un’altro dubbio da chiederle. Se la bolletta della luce scala o ascensore si paga in ritardo e giustamente nella successiva il fornitore in calce della bolletta mette tale debito con tale dicitura testuale “Altre Partite – Int. att. mora ritardato pagam.”, essa come va ripartita?
Stimato Associato,
il condominio non può addebitare spese solo ad un condomino per assunta colpa dell’esborso, se tale responsabilità non è riconosciuta dal condomino stesso. Ne abbiamo già parlato in questa sede.
Se la colpa non è riconosciuta, non rimane che applicare la spesa al condominio il quale, ove ritenga che tale esborso sia stato causato da un condomino deve fargli causa (come se fosse un terzo estraneo che gli ha causato un danno).
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Salve, devo affrontare e risolvere un problema condominiale.
1) fabbricato con 20 unità abitative: 4 a piano terra e altre sugli altri 4 piani; 19 box: 14 abitazioni con pertinenza box, altre 6 senza; 5 box proprietà di non residenti.
2) Dei 4 condomini a piano terra 1 solo ha il box. Gli altri 3 condomini senza box abitano al 4° piano.
3) I contatori Enel sono ubicati al piano box.
Spese pulizia luce scale e energia elettrica ascensore come regolarsi. Le domande:
1) condomini a piano terra pagano uso scala per raggiungere i contatori?
2) In caso di risposta negativa, data la diversa situazione dei condomini a piano terra come distinguerle?
Salve,
non è specificato se il piano box è interrato, se il lastrico solare è accessibile e a tutti, etc.
In ogni caso, si tratta di spese che devono gravare su tutte le unità immobiliari servite dagli impianti, secondo quote che solo un tecnico redattore delle TT.MM potrà individuare.
Migliori Saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona