Il costo dei lavori concernenti una colonna di scarico, servente solo taluni appartamenti, é a carico dei condòmini proprietari dei detti appartamenti.
E’ questo il principio ribadito dalla Cassazione n.27058 del 25 ottobre 2018, che così motiva:
Indubbiamente corretta, sulla base dell’accertato presupposto, risulta pertanto, la sussunzione della vicenda sub art. 1123, co. 3, cod. civ., come si è, infatti, in questa sede chiarito, nel condominio degli edifici la comproprietà delle parti comuni indicate dall’art. 1117 cod. civ. e, più in generale, che servono per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l’obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell’uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell’immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell’edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell’altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione; ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del terzo comma dell’art. 1123 cod. civ., a norma del quale “quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Sez. 2, n. 1255, 2/2/1995, n. 490244, ma trattasi di principio del tutto pacifico);
Trattasi di orientamento pacifico.
Leggi il testo integrale della sentenza qui.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
TEAMACAI
Buon pomeriggio! In seguito a lavori di rifacimento di pozzetti dello scarico fognario, si pone un aspetto da considerare sulla ripartizione richiesto da alcuni condomini. In particolare c’è una colonna di scarico che serve solo alcuni appartamenti che fa un tragitto diverso per raggiungere il finale allacciato in fogna. Tutti gli altri scaricano passando dai pozzetti interessati dal rifacimento. Dato che alcuni appartamenti hanno lo scarico della cucina che scarica nel tratto comune e lo scarico del bagno invece arriva con l’altro tragitto a sè, mi è stato richiesto di imputare la spesa in base all’uso.
Nella vostra esperienza avete una casistica dove è prassi attribuire percentuali differenti a scarico di cucina e di bagno? Esempio 30% cucina e 70% bagno? Sono consapevole che la via maestra sarebbe affidare l’incarico ad un tecnico per la realizzazione di una tabella millesimale ad hoc ma ovviamente abbiamo problemi di cassa…
Ringrazio anticipatamente.
Salve.
le spese per i lavori sui pozzetti devono gravare solo su chi ne è proprietario, in quanto ne fa uso.
Si tratta, infatti, di un caso di condominio parziale ex art.1123, 3° comma, c.c..
Le spese poi vanno ripartite in base alla tabella di proprietà, trattandosi di impianto orizzontale sul quale l’uso potenziale degli utenti è identico.
Quindi: spesa ripartita solo da chi usa quella parte di impianto interessato dall’intervento; tra questi, ripartizione con tabella di proprietà.
Migliori saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona
Grazie per la celere risposta!
Le riporto un caso limite sull’altro tratto non interessato dai lavori. In quel tratto orizzontale oltre alla colonna di scarico dei bagni di alcuni appartamenti (7), confluisce una gronda di raccolta pluviale del tetto condominiale. Inoltre confluisce addirittura uno scarico di appartamento extra-condominiale che quindi non è presente sulla tabella millesimale.
Ovviamente alcuni condomini già mi hanno manifestato che non vorrebbero contribuire in base alla tabella millesimale perché sostengono che l’utilizzo da parte dei bagni è superiore sia per volume sia per “tipologia” rispetto ad una sola gronda che nei soli giorni di pioggia scarica parte dell’acqua del tetto.
In base al principio esposto sono comunque obbligato a suddividere in base alla tabella millesimale? (senza ovviamente entrare nella possibilità di accordo tra tutti i proprietari con clausola contrattuale)
Ringrazio anticipatamente
Stimato associato,
il tratto orizzontale vede una servitù (dato dal diritto dell’estraneo a scaricare attraverso la proprietà altrui) ed una proprietà piena condominiale relativa all’ultimo tratto, giacché lo scarico dell’acqua piovana dal lastrico solare interessa tutti i condomini, per cui tutti ne fanno uso.
Un amm.re non può che applicare la tabella millesimale, anche se errata, e ciò sino a quando i condomini trovano un accordo (che con il confinante è di stretta necessità ove non si voglia ricorrere in Tribunale) ovvero decidono di dare incarico ad un tecnico per la correzione delle TTMM.
Saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona