E’ noto che i beni elencati dall’art. 1117 c.c. sono di proprietà della collettività se il contrario non emerge dal titolo.
La problematica è stata di recente nuovamente affrontata dalla giurisprudenza di legittimità, che si è occupata della questione relativa ai locali sottotetto adibiti a cantine, acquistati da un’unica società, la quale, nell’ambito della ristrutturazione degli stessi, aveva inglobato anche il corridoio di accesso ai predetti vani. La società riteneva che il corridoio servisse solo alcune unità immobiliari e che i condòmini non avrebbero mai usato l’anzidetto corridoio, mancando pertanto il nesso di strumentalità comune dell’anzidetto bene.
Di contrario avviso la Suprema Corte, la quale, con sentenza n. 12157, dell’11.06.2015, esclusa la proprietà privata del corridoio in difetto di titolo idoneo, asserisce come ciò che ha rilievo per ritenere la condominialità del bene è: “… la destinazione funzionale del bene all’uso di più condòmini proprietari di singole unità sottotetto“.
Né può assumere rilievo la circostanza per cui il bene non sia al servizio delle proprietà di altri condomini ovvero che la generalità degli stessi non utilizza l’anzidetto bene (nella fattispecie concreta il corridoio del sottotetto), considerato che la presunzione di comproprietà, approntata dall’art. 1117 c.c., “si fonda su elementi obiettivi che rilevano l’attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo”.
Questi i principi generali chiaramente applicabili a tutti le parti comuni dell’edificio: il vero discrimine tra proprietà privata e comune, non risiede nell’utilizzo dello stesso, bensì nelle caratteristiche funzionali e organiche del bene, laddove questo potenzialmente sia destinato a servire una pluralità di soggetti, potenziali utilizzatori; in tali casi, il bene si ritiene comune all’intero condominio.
D’altronde afferma la Suprema Corte, nel caso specifico: “il fatto che almeno due condomini potessero avere accesso al corridoio del piano sottotetto implica l’esistenza della condizione necessaria e sufficiente per presumere la proprietà condominiale. E’ ben difficile sostenere comunque che un corridoio concepito e costruito per l’accesso a molti distinti vani ripostiglio sia un bene avente propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio, almeno potenziale, rispetto all’edificio condominiale. La pluralità dei soggetti potenzialmente utilizzatori non è infatti discutibile e non sussistono le caratteristiche strutturali atte a far presumere che alla nascita del condominio quel corridoio sia stato riservato a un proprietario esclusivo” (Cass. civ., Sez. II, 11.06.2015, n. 12157).
(8 m.ti w-l)
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