Il condomino non può scavare sotto il pavimento del pian terreno e nel sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, in quanto l’escavazione per iniziativa del singolo priva gli altri condomini dell’uso e del godimento, «anche soltanto potenziale» di una parte comune (il suolo ed il sottosuolo, appunto).
La linea di confine tra la proprietà del condomino e quella comune sarebbe rappresentata dalla linea del pavimento dell’unità immobiliare posta al piano più basso dell’edificio.
La Cassazione prevalentemente afferma che “per il combina
to disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante ai suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione; ne consegue che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali od ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo (Cass. 28-4-2004 n. 8119; Cass. 9-3-2006 n. 5085; Cass. 24-10-2006 n. 22835; Cass. 13-7-2011 n. 15383)” (Cass. 5 giugno 2015 n. 11667).
In mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad un condomino, quindi, lo spazio sottostante al suolo su cui sorge il fabbricato, deve intendersi di proprietà comune, per cui il singolo condominio non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni inglobando parte del sottosuolo alla propria proprietà esclusiva.
Tale attività, infatti, comporterebbe, illegittimamente, l’assoggettamento del bene comune a vantaggio esclusivo del singolo condomino.
Il suolo su cui sorge il fabbricato è di proprietà comune ex art. 1117 c.c. Esso comprende “l’area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne consegue che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità – sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato – sulla quale posano le fondamenta dell’immobile”.
Il suolo inizia dove termina il pavimento del piano più basso a prescindere che questo emerga, in tutto o in parte, dal piano di campagna circostante, o che si trovi più in profondità, risultando completamente interrato. Il singolo proprietario del locale a piano terra, salvo non dimostri di avere acquistato in base a valido titolo porzioni di esso, “non può assoggettarlo a proprio uso esclusivo impedendone il pari uso agli altri condomini senza il consenso di costoro“. Esiste, quindi, una vera e propria presunzione di condominialità del sottosuolo che, peraltro, può essere superata da prova contraria costituita da un valido titolo di acquisto.
(8 m.ti w-l)
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