Esistono diverse tipologie di balconi.
I più comuni si definiscono “aggettanti” perché fuoriescono e si proiettano fuori dal corpo di fabbrica.
Meno comuni i balconi cd. “rientranti” (tipici quelli a cassonetto).
Per la giurisprudenza, i balconi aggettanti sono elementi non portanti della struttura del fabbricato per cui non costituiscono parti comuni dell’edificio.
Neppure sono in comproprietà col proprietario degli appartamenti sottostanti, che quindi non può agganciarvi le tende senza il consenso del proprietario del balcone (Cass. 15913/2007; Cass. 587/2011).
Essi appartengono unicamente ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati.
I fregi ornamentali e gli elementi decorativi che ad essi si riferiscono (quali i rivestimenti del fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono privati, a meno che non abbiano prevalente funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
I balconi aggettanti costituiscono quindi un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, per cui appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.
I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di tali balconi sono anch’essi di norma privati, ma possono eccezionalmente considerarsi comuni a tutti solo quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. 15913/2007; 14576/2004).
Pertanto, sono stati considerati comuni i frontalini in marmo con gocciolatoi in virtù della prevalenza della funzione decorativa e protettiva della facciata (Cass. 7831/1990).
In ordine alle fioriere, Cass. 6624/2012 ha di recente ritenuto non comuni alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, non aventi alcun pregio ornamentale e artistico, né costituenti parte integrante della struttura dell’edificio.
(2,5 m.ti w-l)
Balconi: chi paga le riparazioni?
Sono una proprietaria di un appartamento sito al 2 Piano con balcone aggettante. il proprietario dell’appartamento sopra di me, deve rifare tutto il balcone, compreso il sottobalcone (che mi fa da soffitto) e le tre parti esterne, mi chiede il 50% delle spese che deve sostenere, ai sensi dell’ art 1125 del c.c. e alla riforma del condominio legge n 220/2012. (secondo questa norma in caso di manutenzione, al proprietario sovrastante spettava la spesa per il pavimento, mentre la riparazione del sottobalcone spettava al proprietario dell’appartamento sottostante)
Da una ricerca su internet ho trovato diverse sentenze della Corte di Cassazione che statuiscono che la soletta del balcone non deve essere assoggettata al regime della comunione tra il proprietario dell’appartamento sovrastante e di quello sottostante e con una recente sentenza, (la n. 2241/2012), la suprema corte ha stabilito che “i balconi ‘aggettanti’, costituenti un ‘prolungamento’ della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa”. La Cassazione, nella stessa sentenza, ha altresì stabilito che i“I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi ‘aggettanti’ si devono considerare beni comuni a tutti ex art. 1117 c.c., solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.Se il balcone ‘aggettante’ non ha elementi decorativi che possano rappresentare un ‘bene comune’ al condominio e quello che si è st
accato dal balcone è del semplice intonaco, allora la spesa spetta al proprietario del balcone.
Gentilmente potreste darmi un vs parere in merito, se devo effettivamente pagare il 50% della spesa di manutenzione totale del balcone aggettante, oppure non mi spetta nessun onere. Grazie (Spero di essere stata più chiara)
PS Scusate, ma non sapendo come allegare la foto della facciata dell’immobile a questa mail, ve la trasmetto a mezzo FB. , il mio appartamento è quello che ha la caldaia bianca, al secondo piano
Egr. Utente,
Lei non deve pagare nulla, trattandosi di comuni banconi aggettanti che sono di proprietà del condomino al piano superiore.
saluti
TEAMACAI
Premesso che il balcone aggettante appartiene al condòmino del relativo piano, vi chiedo come ci si comporta nel caso che vi descrivo di seguito.
Nel “sottotetto” del balcone (quindi al piano sottostante) si sono creati dei distacchi dell’intonaco che, a quanto pare, sono dovuti, non a perdite di tubature (che sul balcone non ci sono), ma ad infiltrazioni di pioggia che lateralmente entrano nel balcone. Stando ad una prima perizia tecnica, queste infiltrazioni sarebbero imputabili all’installazione di una veranda proprio al piano sottostante.
Se così fosse, la responsabilità ricadrebbe sul proprietario del piano inferiore in quanto, con i suoi lavori “mal eseguiti”, ha comportato la lesione dalla quale si infiltra l’acqua?
O comunque le spese di riparazione spettano al proprietario del balcone?
Grazie mille,
saluti.
Stimato Associato,
se la veranda è presente da tempo, e magari è pure condonata, il balcone non sarebbe più tale, in quanto la soletta sarebbe un divisorio con l’appartamento sottostante, e dovrebbe trovare applicazione l’art. 1125 c.c.. Altrimenti, sarebbe abusiva, e non ci sarebbe titolo per mantenerla in opera. Questo risposta vale in generale, ma poi bisognerebbe vedere tanti altri fattori e capire qual è la parte che occorre tutelare per meglio studiare la questione (se cioè del condomino di spora o di sotto).
Nel particolare, la responsabilità prevale su ogni principio di legge precostituito, per cui se si è certi che la responsabilità sia di quelli di sotto, allora si è anche individuato il responsabile.
Saluti
TEAMACAI
Spett. Associazione,
dopo aver effettuato un sopralluogo nel condominio da me amministrato, ho verificato che alcuni balconi presentano forti fessurazioni in corrispondenza dei cordoli e che alcuni pezzi si sono staccati cadendo nel balcone sottostante.
CIò posto, mi chiedo se è necessario mettere in sicurezza immediatamente i balconi oppure aspettare che l’ingegnere rediga il capitolato da far approvare successivamente in assemblea insieme ai preventivi delle eventuali ditte che dovrebbero effettuare i lavori.
Stimata Associato,
l’amm.re -o chi per esso di merito- deve procedere immediatamente alla messa in sicurezza ove ciò ritenuto anche dal tecnico, che ben potrebbe e dovrebbe emettere un ordine di servizio in tal senso.
Migliori Saluti
TEAMCAI
Buongiorno,
avrei una domanda, al momento della costruzione dell’edificio, sulle ringhiere dei balconi sono state installate tramite saldatura dei portafiori in ferro, dopo quasi 40 anni si stanno deteriorando e il rischio è che si stacchino i pezzi di ferro e cadano in testa a qualcuno, posso provvedere alla rimozione se creano pericolo? dato che non è espresso nulla su questo punto nel regolamento condominiale o perlomeno se è parte comune o no, potrei avere maggiori informazioni riguardo questo punto?
Cordiali Saluti e grazie per un eventuale risposta.
Antonio
Egr. Utente,
la Suprema Corte, con la sentenza n. 6642 del 30 marzo 2012, indicata nell’articolo in commento, ha ritenuto legittima la decisione con cui l’assemblea del condominio aveva addebitato al solo proprietario del terrazzo sito all’ultimo piano dell’edificio le spese relative al rifacimento delle fioriere in cemento armato realizzate dall’impresa costruttrice all’esterno della ringhiera che delimitava il terrazzo stesso. Ciò sul presupposto che dette fioriere non avevano alcun pregio artistico e neppure contribuivano caratterizzare il decoro architettonico dell’edificio ovvero costituivano parte integrante della struttura dello stabile.
L’individuazione della funzione architettonica di tali elementi, e quindi il loro conseguente regime di appartenenza, va sempre effettuata in concreto caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.
Bisogna pertanto vedere innanzitutto come sono fatte queste fioriere in ferro, e quindi comprendere se vi è o meno un decoro architettonico da tutelare.
A meno che non si tratti di fioriere aventi un certo pregio, devono ritenersi di sua proprietà.
Al di là di questo, Lei può senz’altro ripararle; anzi deve immediatamente procedervi ove vi sia questo pericolo, salvo poi a verificare su chi debba ricadere la spesa della riparazione.
Quanto alla sua rimozione, essa dipende dalla precedente risposta, perché la eliminazione della fioriera potrebbe comportare una violazione del decoro architettonico, sicché non potrebbero essere eliminate.
Faccia intervenire subito l’amm.re e poi anche l’assemblea condominiale, e veda cosa le riferiscono; se dicono che sono di sua pertinenza, e non comuni, si regolerà quindi di conseguenza.
Saluti
TEAMACAI
Grazie per la gentile ed esauriente risposta, il fatto che questi fioriere in ferro ormai sono logore a causa delle varie intemperie e anche per la notevole vetustà che presentano essendo risalenti all’ epoca di costruzione dello stabile quindi non ci sarebbe modo di risistemarle, putroppo anche se ho la maggior parte di millesimi , la mia richiesta verrebbe respinta in assemblea a causa di molti fattori. Oltre tutto per caratterizzare il decoro architettonico non si intende la modifica delle parti comuni? Inoltre al piano di sopra dove sono stati adibiti altri alloggi queste fioriere non sono presenti, quindi dubito si tratti di carattere architettonico, se su due piani dove vivo sono presenti e in altri 5 balconi no, o si tratta di decoro architettonico oppure no.
Grazie per l’attenzione
Saluti
Egr. Utente,
mettiamola così: possono opporsi solo se ritengono che ci sia una violazione del decoro architettonico, ma se fanno così poi tutte le spese diventano condominiali!
Se si oppongono è peggio per loro.
Siccome non pensiamo che vorranno accollarsi le spese, nel momento in cui le diranno che non vogliono sostenere spese, Lei sarà libero di fare quel che vuole, essendo evidente che non c’è violazione del decoro architettonico.
Saluti
TEAMACAI
Supponendo che alcuni balconi aggettanti presentino apparenti fessurazioni (non necessariamente forti) in corrispondenza dei cordoli e che sinora mai pezzi si siano staccati cadendo:
1. E’ obbligato l’amministratore motu proprio ad utilizzare soldi comuni per riparare parti private?
2. O non dovrebbe invece sollecitare con RR i proprietari a provvedere alla manutenzione delle proprie parti private, eventualmente suggerendo un intervento comune di concerto col condominio ma comunque a carico esclusivamente loro?
3. Se invece che agire per necessità ed urgenza, omettendo la comunicazione coi proprietari (che sono anche tutti consiglieri) si fa approvare i lavori da regolare delibera assembleare che ripartisce le spese traordinarie per millesimi su tutta la compagine condominiale, la delibera è nulla?
4. In caso di delibera nulla, è obbligatorio andare in mediazione per farsi riconoscere la nullità della delibera? e che senso ha??
5. Se la delibera è nulla quali sono le conseguenze? I condomini che hanno erroneamente pagato le rate non dovute hanno diritto alla ripetizione dell’indebito?
6. In questo ultimo caso la prescrizione è quinquennale o decennale? e da quando decorre: dalla delibera nulla, dal collaudo di fine lavori, o dalla sentenza del giudice che la dichiara nulla (e quindi ab origine et ad aeternum)??
7. Dei danni da delibera nulla risponde solo l’amministratore che la esegue o anche il Presidente dell’assemblea che la prende?
Stimato Associato, queste le risposte:
1. no
2. si
3. si
4. si, lo deve dire un Giudice se è nulla o meno
5. si
6. decennale, dal pagamento
7. nessuno dei due; hanno deliberato i condomini.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Sia il caso che:
La delibera sia di Maggio; siano state fornite all’amministratore non solo le sentenze di cassazione ma anche un estratto dell’articolo ACAI qui sopra, citando la fonte; all’epoca non sia stato predisposto piano di riparto. La spesa sia finita in una maxifattura, nei meandri del resoconto ripartita per millesimi di proprietà (giuro che non è una MaxiBalla). Senza i millesimi dei proprietari dei balconi non sarebbe passata.
1) La delibera è impugnabile solo entro 30 giorni per annullabilità o ad aeternum per nullità?
2) Nel caso dei 30 giorni, non avrebbe senso provare ad andare in mediazione per interrompere i termini di prescrizione, eventualmente anche in mediazione irrituale.
3) In subordine andare in conciliazione dal GDP avrebbe senso al solo fine di superare la condizione di improcedibilità per poi dal medesimo GDP proporre citazione?
4) In caso di citazione, sapendo in anticipo il comportamento di controparte, che non è disponibile a conciliare, essendo possibile stare in proprio, mal che vada il GDP dovrebbe compensare le spese senza grossi rischi, giusto? (temo la risposta)
5) Perché se questo è il caso non è opportuno impugnare la delibera? (Si supponga che sia una questione di dignità personale e che il budget sia significativamente sproporzionato rispetto ai 2/300 euro del danno economico patito. Si supponga altresì di avere già speso una cinquantina di ore tra studio del caso, sentenze, CPC, Brocardi, e redazione dell’atto di citazione, incluse due schemi di interrogatorio su quattro citati e tutti ostili)
6) Se non si sanno i giorni che il Presidente della Corte di Appello ha stabilito per la prima udienza al GDP, e se ne fissa uno sbagliato si rischia un vizio di forma non sanabile? Non dovrebbe essere rifissata in automatico alla prima data idonea?
6) E’ obbligatoria l’indicazione di tutti i testimoni nell’atto di citazione, essendo quello dal GDP un “processo ridotto” o si possono richiedere anche in fase di comparizione o dibattimento?
7) In caso vadano indicati i testimoni in citazione, devono essere convocati contestualmente alla citazione, ci pensa il cancelliere? In caso negativo, entro quanti giorni vanno citati prima della prima udienza?
8) quanto mi costa ogni testimone sapendo sono tutti della città ove ha sede il GDP? Ho letto cifre assurde tipo 0.32€.. Possibile?
9) Considerando i termini ridotti a 45 giorni, quale è la probabilità di mettere alle strette la controparte evitando che tergiversi e prenda tempo? O tanto vale prendersela comoda e studiare a lungo la pratica ed il CPC in materia di GDP?
******
Alla luce della sentenza Cass. sent. n. 21641/2017
A) E’ corretto dire che sia citata a sproposito?
B) E’ vero che la SCC “cassa” la sentenza di appello per un vizio tecnico perché l’avvocato, ricorrendo per unico motivo, si era dimenticato di mettere nel ricorso l’allegato al regolamento condominiale contrattuale che non è dato sapere cosa dicesse?
C) E’ giusto dire la sentenza descrive, in epigrafe, come “reminder” e non come motivo, alcune parti comuni presenti nel palazzo di specie: frontalini (che andrebbero inseriti nel contesto dell’edificio romano cui afferiscono le sentenze di primo e secondo grado) e fioriere e rivestimenti in genere (come ad esempio piastrelle) e quindi non parla nè di intonaci nè di pittura, nè di parti in cemento armato e tondini di ferro (come mai peraltro in nessuna sentenza della SCC si era mai vista)?
E) Non è fraudolento citare la Cassazione scrivendo nel verbale “frontali dei balconi” piuttosto che “frontalini dei balconi”, visto che il frontalino è un elemento architettonico apposto, come ad esempio un paraurti per un’auto, mentre il frontale è tutta la parte anteriore di qualunque oggetto sia esso un balcone od un automezzo e nel frontale si può fare rientrare anche le sospensioni ed il motore?
F) Ma se l’amministratore si scrive il verbale non è in conflitto d’interesse?
G) E se (in prima o per interposta persona) si mette preventivamente d’accordo coi consiglieri ed alcuni condomini, ad esempio portatori di molti millesimi necessari per la sua nomina e riconferma, non dovrebbe essere da revoca come nel caso piloti l’assemblea? (che poi se pilota l’assemblea e si scrive il verbale, sussistendo la presunzione di veridicità del verbale salvo querela di falso entro 90 giorni…)
Stimato associato,
queste le risposte:
1) annullabile entro 30 giorni;
2) entro 30 giorni o si notifica citazione, o si notifica domanda di mediazione completa;
3) vedi sopra la n.2;
4) non è detto assolutamente, è solo una possibilità, neanche di legge peraltro;
5) la valutazione di opportunità spetta al cittadino; quella di procedura ad un legale;
6) puoi anche indicarli in prima udienza;
7) il giudice deve autorizzare la citazione del teste, non può farla in automatico la parte attrice;
8) il costo della notifica della citazione stessa, ovvero la raccomandata a.r. se decidi di convocare in tal modo;
9) 45 gg. sono il termine minimo; poi devi aggiungere la notifica, etc etc.; conviene citare a più di 60 giorni sempre;
f) no, salvo diverso regolamento;
g) dipende, ma di per sè solo no.
le restanti domande vanno chiarite meglio
saluti
avv. Danilo Corona