LA DELEGA IN ASSEMBLEA

La riforma ha innovato la disciplina, riscrivendo l’art.67 d.a.c.c. che oggi così recita: 

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità imm. appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Mentre, pertanto, era prima possibile una delega verbale tranne che nella ipotesi in cui si era costretti decisioni in materia negoziale, oggi la delega deve in ogni caso essere scritta, ragion per cui in assemblea non si potrà mai far presenziare, discutere e votare chi non dia prova dell’esistenza della delega scritta, pena un vizio che determina l’annullabilità della delibera.

Quanto al numero di deleghe che una stessa persona poteva ricevere, non erano fissati limiti e spesso erano i regolamenti a porre tali limiti; oggi la legge dice che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Tale limite, quindi, si applica solo nei condominii che abbiano almeno 21 condomini; in tal caso, per superarlo occorre che una stessa persona abbia un numero di deleghe che superi, sia per teste, che per millesimi, tale limite, per cui potrà partecipare la persona che abbia un numero di deleghe rilasciate da più di 1/5 dei condomini se rappresentanti meno di 1/5 del valore millesimale, ovvero meno di 1/5 dei condomini se rappresentanti più di 1/5 del valore millesimale.

L’art.67 d.a.c.c. è dichiarato inderogabile dal successivo art. 72, sicché il potere rappresentativo è un diritto intangibile e non può essere escluso.

La S.C. ha affermato che la clausola del regolamento che limita il potere di rappresentanza (nel senso che possa essere esercitato solo tramite determinate persone), non contrasta con la normativa inderogabile di cui all’art. 67 disp. att. c.c., in quanto rappresenta una semplice regolamentazione delle concrete modalità di esercizio del potere rappresentativo; sempre in questa prospettiva, Trib. Milano, 15 giugno 1989 ha ritenuto valida la clausola che vieta la delega conferita ad un estraneo al condominio.

Si tratta di orientamenti criticabili; pare preferibile aderire all’orientamento che ritiene nulle non solo le clausole del regolamento che escludano il diritto di farsi rappresentare in assemblea, ma anche quelle che, consentendo il conferimento delle deleghe soltanto a persone determinate (es. al coniuge o parente entro il secondo grado o agli altri condomini), introducono gravi ed ingiustificate limitazioni al concreto esercizio di quel diritto, restringendo in modo eccessivo ed indiscriminato il novero delle persone alle quali il condomino può conferire l’incarico di rappresentarlo, perché se il regolamento può regolamentare tale potere, i limiti tuttavia non devono essere tali da tradursi in una sostanziale esclusione del diritto a farsi rappresentare in assemblea.

La delega può essere in bianco, specifica, generale e permanente.    

(12,5 m.ti w-l)