Il lastrico solare è la parte terminale dell’edificio, trovandosi sulla sua sommità.
Si differenzia dal tetto solo per la forma, perché il cd. “tetto” è una struttura di copertura non piana, ma con una pendenza, laddove si qualifica “lastrico solare” la copertura dell
’edificio del tutto piana.
Tetto e lastrico solare hanno entrambi sempre funzione di copertura e di protezione dell’intero fabbricato, anche se di proprietà esclusiva o, comunque, solo in uso esclusivo ad un solo condomino.
In mancanza di un titolo da cui risulta l’esclusiva proprietà, è da considerare di proprietà comune.
In più, il lastrico solare è calpestabile.
Dal punto di vista tecnico, quindi, il lastrico solare è quella struttura piana non circondata da soffitti o pareti, costituente sommità dell’edificio, cui si accede dagli spazi comuni, e non tramite una unità immobiliare di proprietà esclusiva al cui livello potrebbe trovarsi (parliamo dei cd. superattici).
In quest’ultimo caso, ci troviamo di fronte alla cd. terrazza a livello, che é una struttura piana non coperta né circoscritta da soffitti o pareti, ma posta allo stesso livello dell’unità immobiliare cui é annessa, che nel contempo costituisce copertura di altra unità immobiliare sottostante (Cass. 16.2.2005 n.3102).
In ordine alla questione della proprietà, va precisato che il lastrico solare, fungendo da copertura, appartiene ai condomini che risultano protetti da esso, sicché, se funge da copertura per tutti, è in proprietà di tutti; se è copertura di alcuni, appartiene solo a questi; se funge da copertura soltanto di locali che siano di proprietà esclusiva di un unico proprietario, è solo a quest’ultimo che va attribuita la proprietà del lastrico, salvo che non risulti il contrario dal titolo.(Cass. 16.7.04 n.1326).
(5 m.ti w-l)
Spettabile Associazione,
dopo aver effettuato, con l’ingegnere, un sopralluogo nel condominio da me amministrato, ho verificato che taluni balconi presentano forti fessurazioni in corrispondenza dei cordoli e necessitano,quindi, di interventi immediati. Il predetto fenomeno fessurativo (CON CADUTA DI ALCUNI PEZZI!) interessa anche il terrazzo a livello di proprietà di due condomini.
Ciò posto, come devo ripartire le spese?
Stimata associata,
si tratta di parti al 99,99% individuali, per cui le spese vanno seguono la proprietà.
Migliori saluti
TEAMACAI
Una assemblea condominiale approva una delibera di rifacimento terrazzo esclusivo con ripartizione spese metà a carico del condomino e l’altra metà a carico del condominio. Nei due anni precedenti, per il rifacimento di altro terrazzo fu adottata una delibera simile e tutti corrisposero le somme ripartite. Dopo cira sei mesi, e nelle more della riscossione delle quote, il proprietario del terrazzo con calpestio esclusivo, chiede ed ottiene la convocazione di assemblea straordinaria per modificare il criterio di ripartizione di spesa adottato (metà a suo carico e metà a carico del condominio) sospendendo il versamento della sua quota. L’assemblea approva tranne una persona che si astiene (il proprietario del terrazzo riparato due anni prima e che ha pagato per la metà) per informarsi cosa dice la legge.
Se impugnata nei termini, può chiedersi la conferma della precedente delibera non impugnata e altrimenti puo chiedere il rimborso delle somme versate in più per il rifacimento del prorpio terrazzo riparato due anni prima. Grazie
Egr. Lettore,
le ripartizioni di legge sono, appunto, si legge, e per modificarle occorre l’unanimità e la volontà di fare una propria legge.
Se le due delibere sono state adottate solo a maggioranza sono entrambe nulle, anche la precedente, per cui è sempre possibile chiedere le somme versate in più. La differenza la fa quindi il modo in cui sono state adottate le delibere: quelle all’unanimità sono definitive ed intangibili; le altre sono nulle, per cui non vincolano nessuno e si deve fare applicazione della legge.
Saluti
TEAMACAI
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Sono proprietario di un immobile confinante con una terrazza a livello priva di accesso diretto con altre proprietà e che non offre copertura ad altri. Posso ottenere l’accesso a questa modificando la mia apertura (attualmente finestra), accedendovi senza alterare la proprietà condominiale?
Egr. Utente,
per terrazza a livello si intende una struttura a servizio di un appartamento che funge da copertura di altri immobili, posta a livello dell’appartamento da cui si accede. Pertanto, pare difficile che vi possa essere una struttura come quella da Lei indicata. In ogni caso, da un punto di vista dell’uso della parti comuni non pare che ci possano essere difficoltà ed ostacoli a modificare la finestra in una porta-finestra, salvo sempre il rispetto del decoro architettonico.
Migliori Saluti
avv. Danilo Corona
Buonasera,
da un vecchio regolamento depositato con atto notarile (e a quanto pare approvato prima con l’unanimità dei condomini), alcuni proprietari si “riservano di disporre liberamente della destinazione e dell’uso dell’area circostante del fabbricato e dell’intero piano di copertura”. Dal 1975 questi proprietari hanno poi venduto le 13 unità immobiliari su 17 di cui disponevano al momento dell’approvazione.
Oggi nel caso di rifacimento del tetto, come influisce questa clausola contrattuale sull’eventuale ripartizione? Avendo venduto tutte le proprietà e avendo dimostrato negli anni di non volere cambiare destinazione o di utilizzare il piano di copertura, questo diventa condominiale e si cancella il punto dal regolamento? Oppure bisogna estendere questo diritto ai nuovi acquirenti? E in che parte? E chi paga manutenzione ordinaria e straordinaria?
Ringrazio per l’attenzione.
LZ
Egr. Associato,
la risposta ad un quesito del genere circa la validità e portata di una clausola regolamentare comporta un notevole studio degli atti, e non può avvenire in breve. Sarebbe opportuno un incarico ad hoc d parte del condominio vista l’entità delle ricerche/studi da compiersi.
Migliori Saluti e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona
Buonasera,
il condominio in cui abito ha due attici disposti su due livelli: il piano soppalcato di ogni attico e’ coperto dal tetto a falde del condominio, che scende a coprire quasi totalmente anche i terrazzi del piano basso (sottotetto) dell’attico stesso.
Questi ultimi terrazzi sono allineati verticalmente ai balconi dei piani inferiori e come loro sono a sbalzo per la maggior parte della loro estensione; solo una piccola parte funge da copertura dei piani inferiori poiché in alcuni punti le pareti dell’attico sono incassate di circa 60 cm rispetto alla pianta dei piani più’ bassi. Questa parte di rientranza risulta comunque coperta dal tetto a falde.
Quindi, riassumendo i terrazzi del piano basso degli attici sono principalmente a sbalzo e coperti dal tetto, le uniche parti non coperte dal tetto sono a sbalzo.
Nelle more delle spese per il rifacimento dei terrazzi l’amministratore ha stabilito di ripartire le spese a livello condominiale, secondo l'”art. 1126 cc Lastrici solari di uso esclusivo”.
Alla richiesta di chiarimento, l’amministratore ha precisato che solo la spese per la piccola porzione che funge da copertura andranno ripartite secondo l’art 1126 cc, mentre il resto resterebbe a carico delle proprietà degli attici.
Volevo sapere se questa interpretazione e’ corretta e se la presenza del tetto a copertura non ha implicazioni.
Grazie molte per il supporto.
Gentile Utente,
questione di difficile interpretazione e soluzione. Direi che una terrazza a livello di ogni attico svolge la funzione di lastrico solare ad uso esclusivo per gli appartamenti sottostanti, per cui è corretto il ricorso all’art.1126 c.c. solo per le parti che ne risultano coperti.
Saluti, e grazie per averci interpellati
avv. Danilo Corona