“Spett.le Associazione,
ho necessità di avere chiarimenti in ordine al criterio da seguire per individuare la quota a me spettante per ripartire le spese sostenute da altri condomini per la installazione ex novo dell’ascensore, che hanno installato ex se e alla cui spesa il condomino mio dante causa (venditore) non aveva partecipato. Si applica l’art.1124 o l’art. 1123 c.c.? Grazie, V.F.”
Prendiamo oggi lo spunto dalla domanda proposta da un ns. affezionato lettore per chiarire che le spese di installazione ex novo di un ascensore si ripartiscono con l’art.1123 c.c., e non con l’art.1124 c.c.. A ribadirlo è la recente Cass. 2713 del 4/9/2017, per la quale:
…l’orientamento interpretativo di questa Corte… ha più volte affermato come l’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell’art. 1124 c.c., ma secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264) costituisce innovazione che può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune. Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune (nella specie, il vano scale) conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso art. 1121 c.c., al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia “deliberata o accettata” l’innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art.1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614).
… l’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L’art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale.
Si tratta di orientamento oramai costante, per cui non resta che prenderne atto.
Leggi il testo integrale della sentenza qui.
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TEAMACAI
Nel condominio della palazzina di tre piani f.t. dove abito è stato installato, alcuni anni fa, ex novo, un ascensore in comunione parziale fra me e altri 4 condomini. Il nuovo amministratore pro tempore non intende occuparsene in quanto, a suo dire (?!) alla gestione e rip.ne delle spese devono provvedere solo i comproprietari dell’impianto. Può un amm.tore non interessarsene?
egr. utente,
anche se in condominio parziale, è sempre un bene condominiale.
deve occuparsene l’amm.re, salvo che non sia diversamente stabilito nell’assemblea di conferimento di sua nomina.
saluti
TEAMACAI
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Gentile Associazione,
avrei un dubbio sul giusto riparto del Libretto Ascensore (un duplicato che ho dovuto richiedere essendo smarrito dal locale macchina), io ho ripartito come una spesa amministrativa essendo slegata all’uso (art.1123 c.c. 1° comma) e alla manutenzione e sostituzione (art.1124 c.c. 1° comma).
C’è chi sostiene, essendo rientrante nell’Ascensore, che sia da ripartire con i millesimi ascensore ex art. 1124.
Se gentilmente mi date una dritta a riguardo.
Distinti Saluti
Gentile Associato,
la risposta alla domanda fatta è alquanto dubbia, essendoci ragioni varie che potrebbero far pendere l’ago della bilancia a favore di entrambe le soluzioni possibili.
Il mio pensiero personale è che vada applicato l’art.1124 c.c., come riformato. Infatti, dal complesso dell’impianto normativo deriva che solo le spese di installazione da zero dell’impianto vadano ripartite ex art. 1123 c.c., mentre tutte le spese successive di manutenzione, e finanche la SOSTITUZIONE dell’impianto, vadano ripartite con l’art.1124 c.c.
Da ciò deriva che, avendo in sostanza ricostruito il libretto già esistente, e non creato uno ex novo che prima non c’era, deve applicarsi l’art.1124 c.c..
Migliori saluti
avv. Danilo Corona
Gentile Associazione
Potete darmi una risposta ufficiale?
Ho un condominio dove un ascensore non è mai andato in funzione , ma già collaudato e fatto la certificazione nel 2001 ,adesso un nuovo condomino del 4 piano vuole che si mette in funzione l’ascensore visto che c’è.
Dei condomini sostengono che la ripartizione e la messa in esercizio sia come prima attivazione e quindi ripartire le spese con tabella di proprietà e non con tabella ascensore.
Grazie.
Stimato associato,
si tratta di spesa di manutenzione ordinaria dell’ascensore esistente, per cui la tabella da applicare non è quella di proprietà ma quella dell’ascensore.
migliori saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona
Buonasera
Vorrei sapere l’aumento di potenza di un contatore per la messa in funzione di un ascensore fermo da più’ di 20 anni la vado a ripartire in tab. B dell’ascensore o tab. A di proprietà.attualmente istallato un contatore monofase 3 KW per l’ascensore mi serve almeno un 10 KW.
Grazie.
Stimato associato,
non si tratta di spesa di manutenzione ordinaria dell’ascensore esistente, per cui la tabella da applicare è quella di proprietà.
migliori saluti e grazie per averci interpellato
avv. Danilo Corona