SULLA NATURA CONDOMINIALE DI UN LUCERNARIO DI UN APPARTAMENTO

Allo scopo di accertare la condominialità, o meno, del lucernaio esterno all’appartamento di proprietà del singolo condomino non assume alcun rilievo decisivo il titolo di acquisto di tale unità immobiliare, invocato dal ricorrente Condominio, in quanto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento al solo atto costitutivo del condominio e, quindi, soltanto al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto (cfr. Cass. n. 20693/2018; Cass. n. 6769/2018; Cass. n. 7394/2017; Cass. 27/05/2011, n, 11812)….

A differenza del muri perimetrali dell’edificio, che l’art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni, balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità.

Soltanto in specifiche situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi, le finestre, gli sporti chiusi, gli stessi lucernari, ovvero, in particolare, alcuni elementi di tali manufatti, assolvono non ad una funzione accessoria al decoro della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva, cui assicurano luce ed aria, quanto ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio, dovendo unicamente in questi casi essere considerati di proprietà comune dei condomini. Ne consegue che, con riguardo, nella specie, ad un lucernaio pertinenza ed ornamento di un appartamento compreso in un edificio condominiale, la sua natura di bene comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., va accertata non in base al dato che esso “contribuisce a formare la struttura architettonica dell’edificio”, come sostenuto dalla Corte d’Appello, quanto in base al criterio della sua precipua e prevalente funzione protettiva od ornamentale ed alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio (arg. da Cass. 14/12/2017, n, 30071; Cass. 21/01/2000, n, 637; Cass, 19/01/2000, n. 568; Cass. 23/06/1995, n, 7148; Cass. 28/11/1992, n. 12792; Cass. 9/10/1992, n. 11775; Cass. 03/08/1990, n, 7831).