Con la recente sentenza n.5337 del 2 marzo 2017 la Cassazione, in applicazione del principio per cui il condomino nasce da sé ed automaticamente al momento del primo frazionamento, qualunque sia l’atto che generi tale frazionamento, individua nel testamento dell’originario unico proprietario l’atto costitutivo ed il titolo contrario alla condominialità di cui è parola al primo comma dell’art. 1117 c.c..
Nelle sue ultime volontà, raccolte in un testamento pubblico, il defunto padre aveva infatti assegnato in proprietà ai propri figli maschi il piano terreno della casa già di sua proprietà, e il piano elevato alle figlie. Aveva poi riconosciuto ai figli il diritto di servirsi della scala (assegnata alle figlie) al solo fine di “accedere al terrazzo a prendervi il sole e sciorinare i panni”.
Da qui la controversia sulla proprietà del lastrico tra gli eredi.
E la Cassazione così si esprime al riguardo: <<E’ indubbio che il lastrico solare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo. Il titolo idoneo a far insorgere la situazione di condominio ed a contenere le eventuali deroghe alla presunzione ex art. 1117 c.c. può essere evidentemente costituito anche da un testamento, allorché il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina mediante istituzioni ereditarie o attribuzioni in legato aventi ad oggetto le suddette parti del fabbricato. Al fine di escludere la presunzione di proprietà comune di cui all’art. 1117 c.c., allorché, in particolare, il titolo sia costituito da un testamento, è comunque sufficiente che da questo emergano elementi tali da farlo considerare in contrasto con l’esistenza di un diritto di comunione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2328 del 27/06/1969), preferendosi, alla luce del favor testamenti, qualora di una clausola di esso siano ammissibili più interpretazioni, comunque quella che consenta alla volontà del testatore di avere pratica e concreta attuazione. Avendo la Corte d’Appello interpretato il testamento di TIZIO come espressivo di elementi univoci in contrasto con l’esistenza di un diritto di condominio del terrazzo a livello, al fine di attribuire un effetto concreto alla clausola di esso che riservava ai figli maschi soltanto il diritto di accedere al terrazzo per prendere il sole e sciorinare i panni, essa si è attenuta ai ricordati principi di diritto…>>.
Per gli Ermellini, quindi, tale interpretazione è corretta, per cui il terrazzo rimane di proprietà esclusiva delle figlie, mentre i figli maschi dovranno limitarsi ad usufruire dello stesso solo per prendere il sole e sciorinare i panni.
Peraltro, e per concludere, la previsione testamentaria che assegna il diritto di prendere il sole ai figli maschi sarebbe stata del tutto superflua se il loro genitore avesse considerato il lastrico come bene comune di tutti i coeredi.
Il testo integrale della sentenza è consultabile qui.
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